L'actualité loi Duflot intéresse principalement les investisseurs encore sous engagement, dont les baux courent jusqu'en 2022 pour les premières acquisitions de 2013. Pour eux, le dispositif fonctionne toujours selon ses règles initiales : aucune modification législative ne vient altérer les droits acquis lors de l'acquisition. La réduction de 18 % sur 9 ans reste due jusqu'au terme, à condition que les conditions de location soient respectées chaque année.
La fin du Pinel classique et l'émergence du Pinel+
Le successeur de Duflot, le Pinel plus (aussi appelé Super Pinel ou Pinel+), a maintenu des taux de réduction renforcés pour les biens achetés entre 2023 et 2024 et respectant des critères environnementaux et de qualité d'usage plus stricts : surface minimale, double orientation, espace extérieur. Le Pinel classique, qui avait réduit progressivement ses taux depuis 2023 (9 %, 12 %, 14 % selon la durée), a pris fin au 31 décembre 2024. Les nouvelles acquisitions ne bénéficient plus d'aucun dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025.
Les évolutions fiscales immobilier depuis 2025 montrent une orientation vers d'autres formes d'incitation : le Denormandie (immobilier ancien avec travaux en centre-ville), le statut LMNP renforcé et les investissements dans les logements sociaux via le dispositif Loc'Avantages. Pour les investisseurs Duflot arrivant en fin d'engagement, planifier la suite est urgent : la sortie du dispositif représente à la fois une libération des contraintes et un moment fiscal charnière qui mérite une analyse avant la date anniversaire de fin d'engagement.
Ce que les investisseurs Duflot doivent surveiller
Les réformes fiscales récentes touchent aussi les revenus fonciers classiques. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU ou flat tax) ne s'applique pas aux revenus fonciers, qui restent imposés au barème progressif. En revanche, les investisseurs qui basculent vers le LMNP à l'issue de leur engagement Duflot peuvent bénéficier d'une fiscalité nettement plus favorable grâce à l'amortissement comptable. Cette stratégie de transition mérite d'être préparée 12 à 18 mois avant la fin des 9 ans d'engagement pour optimiser l'entrée dans le nouveau régime.
Pour les investisseurs Duflot dont l'engagement a pris fin entre 2022 et 2023, une réflexion sur la transmission patrimoniale peut aussi s'avérer pertinente. Donner le bien à ses enfants tout en se réservant l'usufruit (démembrement de propriété) permet de réduire les droits de succession futurs tout en continuant à percevoir les loyers. La valeur de la nue-propriété transmise est calculée selon un barème fiscal basé sur l'âge du donateur. Cette stratégie est particulièrement efficace pour les biens bien valorisés dans les zones A bis et A, où la valeur au mètre carré a fortement progressé depuis 2013.
