Où en est-on ? Les zones éligibles à la loi Duflot ne servent plus à aucun nouvel achat : d'après la fiche Service-Public.fr F31151, vérifiée le 11 mars 2026, la réduction ne vise que les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014. Le classement en vigueur à cette date fixe encore, pour les baux en cours, le plafond de loyer à respecter jusqu'au terme.
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Duflot, il fallait investir dans un logement neuf situé en zone A bis, en zone A ou en zone B1, ou en zone B2 sur agrément. Ces zones Duflot suivent le zonage ABC de l'immobilier, repris par la loi Pinel, qui classe chaque commune selon sa tension locative.
- Zones éligibles Duflot sans condition
- A bis, A et B1, pour tout investissement immobilier réalisé du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, avant le passage au dispositif Pinel.
- Zone B2 de la loi Duflot
- Ouverte sans agrément jusqu'au 30 juin 2013, puis seulement dans les communes agréées par le préfet de région.
- Zone C
- Jamais éligible : aucune réduction d'impôt ni défiscalisation possible, quel que soit le programme immobilier.
Pourquoi le dispositif Duflot dépend-il d'un zonage ?
La loi Duflot, instaurée par la loi de finances pour 2013 à l'article 199 novovicies du Code général des impôts, n'avait pas pour objet de soutenir la construction partout. Son but était d'orienter l'investissement locatif vers les territoires où les ménages peinent à trouver un logement. Le texte réservait donc l'avantage fiscal aux communes « se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements », selon la formule reprise par la doctrine administrative (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-10-30).
Pour traduire ce déséquilibre en carte, l'État s'appuie sur le zonage ABC, créé pour les aides au logement et retouché par arrêtés successifs. Chaque commune française y reçoit une lettre : A bis pour la tension la plus forte, puis A, B1, B2 et enfin C pour les marchés détendus. Les zones éligibles Duflot étaient celles du haut de l'échelle. Ce classement ne sert pas seulement à dire oui ou non : il fixe aussi le plafond de loyer et le plafond de ressources du locataire, deux conditions qui pèsent sur la rentabilité pendant les neuf ans de location.
Le zonage a été conçu avant la loi Duflot et lui a survécu : le dispositif Pinel, qui l'a remplacé, a repris la même logique de zone, avec une carte révisée en 2014. Deux cartes successives coexistent ainsi dans les guides en ligne, et beaucoup mélangent les deux époques.
Quelles étaient les zones éligibles loi Duflot et ce qu'elles recouvraient
La carte applicable aux investissements Duflot était celle de l'arrêté du 29 avril 2009, modifié en 2010. Elle répartit les villes et les communes ainsi.
Zone A bis : Paris et la première couronne la plus chère
La zone A bis concerne Paris intra-muros et une partie des communes limitrophes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que quelques communes des Yvelines. C'est là que les prix d'achat au mètre carré étaient les plus élevés et que le plafond de loyer Duflot atteignait son maximum. La demande locative y est la plus solide de France, mais le rendement brut y est le plus faible.
Zone A : grandes agglomérations sous tension
La zone A regroupe le reste de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français et quelques grandes métropoles comme Lyon, Marseille ou Lille. Les prix d'achat y restent élevés, la vacance locative faible.
Zone B1 : métropoles régionales et territoires touristiques
La zone B1 couvre les agglomérations de plus de 250 000 habitants (Nantes, Bordeaux, Rennes, Toulouse, Strasbourg, Montpellier), la grande couronne parisienne non classée ailleurs, certaines communes chères du littoral et les départements d'outre-mer. C'est la zone où se sont concentrés une grande partie des programmes immobiliers Duflot, à Toulouse et Bordeaux en particulier, avec des prix plus abordables qu'en Île-de-France.
Zone B2 : le régime de l'agrément
La zone B2 rassemble les villes moyennes et la périphérie des grandes agglomérations. Pour la loi Duflot, elle n'était pas éligible de plein droit. Les investissements réalisés du 1er janvier au 30 juin 2013 y ouvraient droit à la réduction sans formalité. À partir du 1er juillet 2013, la commune devait avoir reçu un agrément du représentant de l'État dans la région, après avis du comité régional de l'habitat, selon le décret n° 2013-517 du 19 juin 2013. Le préfet pouvait en outre réduire les plafonds de loyer applicables. Les détails de cette dérogation temporaire sont traités sur notre page consacrée au cas de la zone B2 et de son agrément préfectoral.
Zone C : hors du dispositif
Les communes rurales et les petites villes classées en zone C ne permettaient jamais de bénéficier de la réduction Duflot. Un programme neuf y restait possible, mais sans défiscalisation.
| Zone | Territoires types | Éligibilité Duflot | Plafond de loyer |
|---|---|---|---|
| A bis | Paris, communes limitrophes les plus chères | Oui | Le plus élevé |
| A | Agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Lyon, Marseille, Lille | Oui | Élevé |
| B1 | Métropoles régionales, outre-mer, littoral cher | Oui | Intermédiaire |
| B2 | Villes moyennes, périphéries | Jusqu'au 30 juin 2013, puis sur agrément | Le plus bas, réductible par le préfet |
| C | Communes rurales, petites villes | Non | Sans objet |
Ce que la zone change concrètement pour l'investisseur
La zone ne fixe pas le taux de la réduction d'impôt : il était de 18 % du prix de revient du logement, étalé sur neuf ans, quelle que soit la commune en métropole, dans la limite de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Ce qui varie selon la zone, ce sont les contraintes de location.
- Le plafond de loyer : exprimé par mètre carré, il est modulé par un coefficient multiplicateur (0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2) qui avantage les petites surfaces. Il est revalorisé chaque année au 1er janvier par le BOFiP. Les montants zone par zone figurent sur notre page des plafonds de loyer Duflot et de leur calcul.
- Le plafond de ressources du locataire : il dépend lui aussi de la zone et de la composition du foyer fiscal. Un locataire dont les revenus dépassent le seuil de la zone ne peut pas occuper le logement sous le régime Duflot.
- Le marché locatif : en zone A bis, un logement se loue vite mais rapporte peu au regard du prix d'achat ; en B1, le rendement brut est meilleur, avec un risque de vacance qui varie fortement d'une ville à l'autre.
Autrement dit, deux appartements de même surface achetés au même prix ouvraient droit à la même réduction, mais pas au même loyer maximal. Comparer les zones revient donc à comparer des loyers plafonnés, pas des avantages fiscaux.
Comment vérifier le classement d'une commune
Le classement qui compte est celui en vigueur à la date de l'investissement, c'est-à-dire de l'acquisition ou du dépôt de la demande de permis de construire selon le cas. Trois réflexes évitent les erreurs.
- Consulter la liste officielle : le ministère chargé du Logement publie un simulateur de zonage où l'on saisit le nom ou le code de la commune. Le notaire peut aussi le confirmer avant la signature de l'acte.
- Distinguer la carte Duflot de la carte Pinel : l'arrêté du 1er août 2014 a révisé le zonage, mais il s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er octobre 2014, donc au dispositif Pinel. Une commune passée de B2 à B1 en 2014 n'était pas pour autant éligible en Duflot en 2013.
- Pour la zone B2, vérifier l'agrément : l'arrêté préfectoral d'agrément liste les communes concernées et peut fixer des plafonds de loyer inférieurs. Sans lui, un achat réalisé après le 30 juin 2013 ne donnait droit à rien.
Ce zonage ABC ne doit pas être confondu avec d'autres découpages, comme les zones I, II et III des aides personnelles au logement ou les zones de revitalisation rurale. Seul l'arrêté ABC détermine l'éligibilité. Des litiges sont nés de programmes vendus en 2013 comme situés en B1 alors que la commune était en B2 sans agrément : l'investisseur perdait alors la réduction, et le promoteur ne la remboursait pas d'office.
Paris et les grandes villes : ce que disaient les chiffres
En zone A bis, le prix d'achat au mètre carré dépassait souvent le plafond de 5 500 euros retenu pour le calcul de la réduction. La part du prix au-delà de ce plafond ne générait aucun avantage, ce qui rendait l'opération moins intéressante qu'en apparence pour un investissement immobilier dans la capitale. Notre analyse dédiée détaille pourquoi investir à Paris sous le régime Duflot était un calcul à part. À Lyon, Bordeaux ou Nantes, l'écart entre prix au mètre carré et plafond était plus faible, et la réduction portait sur une part plus large du prix.
Ce point reste utile en 2026 pour un propriétaire qui revend ou qui transmet un bien acquis à l'époque : la zone détermine encore le loyer qu'il a pu pratiquer et la valeur locative de référence pour un acquéreur.
Le même zonage sert encore au prêt à taux zéro et au logement locatif intermédiaire
La carte qui délimitait les zones de la loi Duflot n'a pas disparu avec le dispositif : le zonage ABC reste l'outil de référence de la politique du logement. Il conditionne notamment le prêt à taux zéro (PTZ) pour l'accession à la propriété, dont le montant et les plafonds de revenu du ménage, qu'il s'agisse d'une personne seule ou d'un couple avec enfant, varient selon la zone de la résidence principale. Il sert aussi au logement locatif intermédiaire (LLI), régime fiscal destiné aux bailleurs institutionnels, réservé aux zones tendues A bis, A et B1. Le dispositif LLI reprend la logique de la loi Duflot : un loyer intermédiaire plafonné en échange d'un avantage fiscal.
Pour un particulier qui s'intéresse aujourd'hui à l'investissement immobilier locatif, connaître la zone d'une commune reste donc utile, même si la défiscalisation Duflot n'est plus ouverte. La zone renseigne sur la tension locative, la demande des locataires et le niveau de loyer plafonné qu'un bail conventionné pourrait imposer. Elle éclaire aussi la gestion d'un bien déjà en propriété : un logement Duflot loué en zone A conserve, jusqu'à la fin de l'engagement, un loyer plafonné qui pèse sur la valeur du patrimoine et sur le calcul de rentabilité d'un prêt immobilier encore en cours.
Le cas de l'outre-mer
Les départements d'outre-mer et certaines collectivités, dont la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française, entraient dans le dispositif Duflot avec un taux de réduction porté à 29 %, compensant des coûts de construction plus élevés. Ils relevaient de plafonds de loyer et de ressources propres à l'outre-mer, distincts du zonage métropolitain.
Et depuis la fin du dispositif Duflot ?
La réduction Duflot ne s'applique plus aux acquisitions réalisées depuis le 1er septembre 2014 : la loi de finances rectificative pour 2014 l'a transformée en dispositif Pinel, du nom de Sylvia Pinel, alors ministre du Logement. Le zonage a été conservé, avec une carte révisée et la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant. Le Pinel lui-même est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Pour saisir ce qui distingue les deux régimes au-delà de la carte, la page sur la différence entre Duflot et Pinel compare durée d'engagement, taux et conditions.
Pour les investisseurs qui ont acheté entre 2013 et 2014, la zone reste un paramètre vivant : elle fixe chaque année le plafond de loyer à respecter jusqu'au terme des neuf ans, et sa vérification fait partie des contrôles possibles de l'administration fiscale.
Et aujourd'hui, le zonage compte-t-il encore pour investir sans le Duflot ?
Moins qu'avant. Le Denormandie, que la fiche Service-Public.fr F35011 donne ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, se détermine par le programme de revitalisation de la commune plutôt que par sa lettre A, B ou C. Le déficit foncier se calcule, lui, sur les travaux et les revenus fonciers du bailleur, plafonné à 10 700 € par an sur le revenu global selon la fiche F1991, quelle que soit la ville où se trouve le logement.
Zonage Duflot : les cas qui posent encore question
Une commune peut-elle changer de zone pendant l'engagement de location ?
Oui, l'arrêté peut évoluer, mais l'éligibilité s'apprécie à la date de l'investissement. Un reclassement ultérieur ne fait pas perdre la réduction. En revanche, les plafonds de loyer suivent les règles prévues par la doctrine pour la zone retenue au départ.
Un logement en zone B2 sans agrément peut-il être rattrapé ?
Non. Si l'achat a eu lieu après le 30 juin 2013 dans une commune B2 non agréée, la réduction Duflot ne s'applique pas, et aucune régularisation n'est prévue par le texte.
Comment savoir dans quelle zone se trouve un logement acheté en 2013 ?
Il faut se référer à l'arrêté du 29 avril 2009 modifié, et non au zonage actuel. Le simulateur du ministère affiche le classement en vigueur aujourd'hui : pour une opération de 2013, l'acte notarié ou l'avis d'imposition mentionnant la réduction font foi.
