En bref : à Paris comme ailleurs, la réduction Duflot ne concerne que les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014, d'après la fiche Service-Public.fr F31151 vérifiée le 11 mars 2026. Pour un logement de zone A bis, la loi ALUR et l'encadrement des loyers survivent au dispositif fiscal, qui ne s'ouvre plus à aucun achat.
À Paris, « loi Duflot » désigne deux textes portés par Cécile Duflot, ministre du Logement de 2012 à 2014 : le dispositif de réduction d'impôt de 18 % sur 9 ans pour un logement neuf acheté entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, et la loi ALUR, d'où vient l'encadrement des loyers parisien. Cette défiscalisation immobilière visait le grand marché parisien et les communes classées en zone A bis.
- Dispositif fiscal Duflot
- 18 % du prix de revient du logement, étalés sur 9 ans, pour les achats du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 ; remplacé ensuite par le dispositif Pinel.
- Paris en zone A bis
- Le plafond de loyer le plus haut du dispositif, souvent sous le loyer de marché de la ville.
- Loi ALUR
- Votée le 24 mars 2014, elle a créé l'encadrement des loyers appliqué à Paris depuis 2015, puis de nouveau depuis juillet 2019.
Deux lois Duflot qui se croisent dans la capitale
La confusion vient du nom. Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement dans le gouvernement Ayrault, a fait voter trois textes en moins de deux ans. La loi de finances pour 2013 a créé l'avantage fiscal de l'investissement locatif qui porte son nom. La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a relevé à 25 % le taux de logements sociaux exigé des communes concernées par la loi SRU. Enfin la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a réformé les rapports entre bailleur et locataire.
Pour un investisseur parisien, ces textes se superposent. Un logement acheté sous le dispositif Duflot reste soumis aux plafonds de loyer propres à la réduction d'impôt ; s'il est loué aujourd'hui à Paris, il entre aussi dans le champ de l'encadrement des loyers issu de la loi ALUR. Le bailleur doit donc respecter le plus bas des deux montants. Cette double contrainte est la vraie particularité de Paris : dans une ville de province en zone B1, la seule limite reste le plafond fiscal.
Cécile Duflot a quitté le gouvernement en mars 2014, à l'arrivée de Manuel Valls comme Premier ministre. Sylvia Pinel, qui lui a succédé au ministère du Logement, a remanié le dispositif fiscal : la loi Pinel s'est appliquée aux acquisitions à partir du 1er septembre 2014. Certaines mesures d'ALUR, comme la garantie universelle des loyers, ont été abandonnées avant leur mise en œuvre.
Comment fonctionnait la réduction d'impôt Duflot à Paris ?
Le dispositif Duflot, codifié à l'article 199 novovicies du code général des impôts, accordait une réduction d'impôt égale à 18 % du prix de revient du logement neuf, répartie à parts égales sur 9 ans. La base retenue était plafonnée à 300 000 euros par contribuable et par an, et à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Ces deux plafonds sont des données fiscales officielles, pas des prix de marché.
À Paris, le second plafond pèse lourd. Le prix au mètre carré d'un logement neuf dans la capitale dépassait déjà largement 5 500 euros en 2013 : la part du prix au-delà de cette limite n'ouvrait droit à aucun avantage fiscal. Un appartement parisien produisait ainsi une réduction d'impôt proportionnellement plus faible que le même investissement à Lyon ou à Nantes, alors que l'engagement de location restait identique.
- Conditions du logement : neuf, en état futur d'achèvement ou réhabilité, conforme à la réglementation thermique RT 2012 ou au label BBC.
- Conditions de location : louer nu, en résidence principale, pendant 9 ans au minimum, dans les 12 mois suivant l'achèvement.
- Conditions du locataire : des ressources sous un plafond fixé par zone, et aucun lien avec le foyer fiscal du propriétaire.
Détenir le logement par une société change la répartition de l'avantage : les règles propres à la réduction d'impôt Duflot en SCI s'appliquent alors à chaque associé selon ses parts.
Zone A bis : Paris et les communes franciliennes
Le zonage A/B/C classe les communes selon la tension entre l'offre et la demande de logements. Paris et une partie de la petite couronne forment la zone A bis, la plus tendue du pays. Lors de la création du dispositif, elle comptait Paris et 29 communes des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et des Yvelines ; l'arrêté du 1er août 2014 l'a portée à 76 communes, dont Montreuil, Saint-Denis ou Vincennes.
Ce classement suit la carte du Grand Paris plus que les limites de département : une commune de Seine-Saint-Denis bien desservie peut figurer en A bis quand sa voisine reste en zone A. Avant d'acheter un appartement en région parisienne, la liste nationale des communes par zone, publiée par le ministère chargé du logement, tranche la question commune par commune.
Pour un logement acquis en 2013, le plafond de loyer Duflot en zone A bis s'élevait à 16,52 euros par mètre carré, avant application du coefficient de surface (0,7 + 19 / surface, limité à 1,2). Ce plafond était révisé chaque 1er janvier. Les montants de chaque année et de chaque zone figurent sur la page consacrée au plafond de loyer par zone et à son calcul.
| Critère | Paris intra-muros | Communes A bis de petite couronne |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition au m² | Le plus élevé, souvent au-delà du plafond de 5 500 €/m² | Plus bas, plus souvent sous le plafond fiscal |
| Écart entre plafond Duflot et loyer de marché | Important dans la plupart des arrondissements | Plus réduit |
| Encadrement des loyers ALUR | Appliqué par la ville de Paris | Selon l'établissement public territorial |
| Risque de vacance locative | Faible | Faible à modéré selon la desserte |
L'encadrement des loyers parisien, héritage de la loi ALUR
La loi ALUR du 24 mars 2014 a introduit l'encadrement des loyers dans les zones tendues. Paris l'a appliqué à partir du 1er août 2015. Le tribunal administratif l'a annulé en novembre 2017, puis la loi ELAN de 2018 a permis aux villes volontaires de le rétablir à titre expérimental : il s'applique de nouveau à Paris depuis le 1er juillet 2019.
Le principe : un arrêté préfectoral fixe chaque année, par quartier, type de logement et époque de construction, un loyer de référence. Le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Le locataire peut contester un loyer trop élevé devant la commission de conciliation, et la préfecture peut sanctionner le bailleur.
Pour un logement Duflot encore loué, la question se pose rarement en pratique : le plafond fiscal de zone A bis est souvent inférieur au loyer de référence majoré du quartier. Mais il faut vérifier les deux montants à chaque nouveau bail, surtout pour un petit logement, où le coefficient de surface relève le plafond Duflot. La gestion locative d'un tel bien demande donc de suivre deux grilles à la fois, ce qu'une agence spécialisée fait couramment.
Le contrat de gestion confié à un administrateur de biens prévoit en général la révision annuelle du loyer, le contrôle des ressources du locataire et la tenue des justificatifs à conserver pour l'administration fiscale. Ces frais de gestion sont déductibles des revenus fonciers. Un propriétaire qui gère seul doit, lui, tenir sa propre liste de pièces : bail, avis d'imposition du locataire, attestation d'achèvement, déclaration 2044 EB de chaque année.
Quel impact a eu la loi Duflot sur le marché immobilier parisien ?
Le dispositif fiscal a surtout soutenu la production de logements neufs en périphérie, là où les prix de revient restaient compatibles avec le plafond de 5 500 euros par mètre carré. Dans Paris intra-muros, l'offre neuve est rare et chère : la réduction Duflot y a joué un rôle marginal par rapport aux communes de petite couronne. Plusieurs rapports parlementaires ont relevé ce déséquilibre, que le passage au dispositif Pinel n'a pas supprimé.
La loi ALUR a eu un effet plus visible sur la ville elle-même. L'encadrement des loyers a limité les hausses à la relocation, et la question de son efficacité reste débattue : l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne publie chaque année des données sur le respect des plafonds. Côté logement social, la loi du 18 janvier 2013 a imposé un rythme de rattrapage plus soutenu aux communes déficitaires d'Île-de-France.
Que reste-t-il de la loi Duflot en 2026 ?
Plus aucun achat ne peut ouvrir droit à la réduction Duflot depuis le 1er septembre 2014. Le dispositif Pinel, qui lui a succédé, est lui-même fermé depuis le 1er janvier 2025. Les derniers engagements Duflot de 9 ans, pris sur des logements livrés en 2015 ou 2016, arrivent à leur terme : le propriétaire retrouve alors la liberté de fixer le loyer, dans la limite de l'encadrement parisien, ou de vendre. Le point complet est sur la page consacrée à l'actualité des lois Duflot et Pinel.
Pour investir aujourd'hui dans l'immobilier à Paris avec un avantage fiscal, les alternatives sont d'une autre nature : la loi Malraux pour la restauration d'immeubles en secteur protégé, le dispositif Denormandie pour l'ancien rénové dans certaines villes moyennes (Paris n'en fait pas partie), le déficit foncier ou le dispositif Jeanbrun, ouvert aux achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Chacun suppose une analyse de rentabilité propre : les méthodes de calcul du rendement net d'un investissement restent valables pour comparer.
La loi Malraux vise les immeubles anciens situés dans un site patrimonial remarquable, souvent à proximité de monuments historiques : le Marais en est l'exemple parisien le plus cité. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) suit une autre logique, fondée sur l'amortissement du bien plutôt que sur une réduction d'impôt. Avant de choisir, un conseil en gestion de patrimoine ou un notaire calcule l'effet de chaque option selon le taux marginal d'imposition, la durée de détention et la composition du patrimoine immobilier existant.
Et aujourd'hui, quel régime pour un ex-Duflot parisien sous encadrement ?
Sorti de ses neuf ans, l'appartement parisien loué nu suit le droit commun des revenus fonciers, sans plafond Duflot mais sous le loyer de référence majoré. Sous 15 000 € de loyers, le micro-foncier retient un abattement de 30 % ; au-delà ou par option, le régime réel ouvre un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 € par an (fiche Service-Public.fr F1991).
La location meublée, très présente dans la capitale, relève du micro-BIC et de son abattement de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 (fiche F32744).
Loi Duflot à Paris : réponses sur les cas concrets
Un logement Duflot parisien est-il soumis à l'encadrement des loyers ?
Oui, comme tout logement loué nu en résidence principale à Paris. Le loyer doit respecter à la fois le plafond fiscal Duflot de zone A bis pendant l'engagement et le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Peut-on encore bénéficier de la loi Duflot en achetant à Paris ?
Non. Seules les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 y ouvraient droit. Un acheteur actuel doit se tourner vers d'autres dispositifs, comme la loi Malraux ou le déficit foncier.
Pourquoi la réduction d'impôt était-elle moins intéressante à Paris ?
Parce que la base de calcul était plafonnée à 5 500 euros par mètre carré. À Paris, la part du prix au-delà de ce plafond ne donnait droit à aucune réduction, alors que l'engagement de 9 ans et le plafond de loyer s'appliquaient au bien entier.
Quel rôle joue le notaire dans une vente de logement Duflot ?
Le notaire vérifie à la signature si l'engagement de location de 9 ans est terminé. Une revente avant son terme entraîne la reprise des réductions déjà obtenues, sauf cas prévus par le code général des impôts comme l'invalidité, le licenciement ou le décès. Le notaire informe le vendeur de ce risque et le mentionne dans l'acte.
