Un logement neuf loi Duflot donnait droit, pour un investissement immobilier locatif réalisé du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, à une réduction d'impôt de 18 % sur neuf ans : bien conforme à la RT 2012, situé en zone A bis, A ou B1, loué nu sous plafonds de loyer et de ressources.
Fermé aux achats depuis le 1er septembre 2014, quand la loi Pinel l'a remplacé, ce régime ne concerne plus que les propriétaires déjà engagés : leur avantage fiscal court jusqu'au terme des neuf ans, à condition de garder attestation thermique, baux et avis de ressources des locataires.
Comment fonctionnait la loi Duflot pour un achat neuf ?
La loi Duflot, inscrite à l'article 199 novovicies du Code général des impôts par la loi de finances pour 2013, accordait une réduction d'impôt sur le revenu à l'investisseur immobilier qui achetait un logement neuf en zone A bis, A ou B1 pour le louer nu, sous plafond de loyer, en résidence principale, pendant neuf ans : le même principe que le dispositif Scellier avant elle et la loi Pinel après elle. Le taux unique de 18 % s'appliquait au prix de revient du logement, c'est-à-dire au prix d'acquisition majoré des frais de notaire et des frais d'acquisition, puis se répartissait par neuvièmes : 2 % par an, imputés sur l'impôt de chaque année d'engagement.
Deux plafonds bornaient l'assiette : 300 000 € d'investissement par foyer fiscal et par an, dans la limite de deux logements, et 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Un appartement payé au-delà de ce prix au mètre carré ne générait de réduction que sur la fraction plafonnée. La réduction entrait dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, et la part non imputée une année était perdue : elle ne se reportait pas sur les années suivantes, à la différence de certains autres avantages fiscaux de défiscalisation immobilière.
Le dispositif Duflot avait remplacé la loi Scellier, close au 31 décembre 2012. Cécile Duflot, alors ministre du Logement, en avait fait un outil de construction de logements neufs à loyer intermédiaire : un taux plus élevé que le dernier Scellier, mais des contreparties sociales plus strictes sur le loyer et les ressources du locataire. L'objectif affiché par le gouvernement était de répondre à la crise du logement dans les villes où l'offre locative manquait. Le détail de chaque critère figure dans les règles d'éligibilité qui encadraient le dispositif.
Quel logement neuf était éligible au dispositif Duflot ?
Un logement neuf était éligible au Duflot s'il entrait dans l'une des catégories prévues par l'article 199 novovicies et s'il respectait un niveau de performance énergétique. Le texte visait quatre situations, rappelées par la fiche F31151 de Service-Public.fr :
- le logement neuf acquis achevé et jamais habité, acheté directement à un promoteur ou à un particulier qui ne l'avait pas occupé ;
- le logement acquis en état futur d'achèvement (VEFA), acheté sur plan, qui devait être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique ;
- le logement que le contribuable faisait construire, avec un dépôt du permis de construire pendant la période et un achèvement dans les 30 mois suivant l'obtention du permis ;
- le local transformé en logement ou le logement ancien réhabilité, qui devait atteindre après travaux des performances techniques proches du neuf.
Pour le neuf proprement dit, l'exigence énergétique tenait en une norme : la réglementation thermique 2012 (RT 2012) pour les constructions dont le permis de construire avait été déposé à compter du 1er janvier 2013, ou le label BBC 2005 (bâtiment basse consommation) pour les permis plus anciens. La conformité était attestée à l'achèvement par un organisme indépendant, contrôleur technique, architecte ou diagnostiqueur certifié. Sans cette attestation, l'administration pouvait reprendre l'avantage fiscal : c'est la pièce qui manque le plus souvent dans les dossiers de contrôle.
Le logement devait aussi être situé dans une commune classée en zone tendue. La carte des communes classées A bis, A et B1 fixait l'éligibilité de plein droit ; la zone B2 n'était admise que sur agrément du préfet de région, et la zone C restait exclue, sauf rares dérogations.
L'achat en VEFA sous Duflot : calendrier et appels de fonds
L'acquisition en VEFA était la formule dominante des investisseurs Duflot, parce que les promoteurs commercialisaient l'essentiel des programmes neufs sur plan. L'acquéreur signait d'abord un contrat de réservation, assorti d'un dépôt de garantie, puis l'acte de vente définitif chez le notaire. Le prix se payait ensuite par appels de fonds successifs, au fil du chantier, selon des plafonds fixés par le Code de la construction et de l'habitation.
| Étape du chantier | Part du prix appelée au plus | Conséquence pour le contribuable |
|---|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % | premiers intérêts intercalaires si le crédit immobilier est débloqué |
| Mise hors d'eau | 70 % | la majorité du prix versée sans loyer en face |
| Achèvement des travaux | 95 % | point de départ du délai de mise en location et de la réduction |
| Livraison et remise des clés | solde de 5 % | consignable en cas de réserves non levées |
La réduction d'impôt ne commençait qu'à l'achèvement du logement, ou à son acquisition si elle était postérieure. Entre la réservation et la livraison, souvent un à deux ans et demi, l'investisseur payait les intérêts intercalaires de son prêt sans percevoir de loyer. Ces intérêts restaient déductibles des revenus fonciers l'année de leur paiement, ce qui en réduisait le coût net pour un bailleur qui déclarait déjà d'autres loyers au régime réel. Le taux du prêt immobilier, alors historiquement bas, rendait ce portage plus supportable pour un contribuable qui voulait investir sans apport important.
Le délai de 30 mois prévu pour l'achèvement d'une VEFA conditionnait l'avantage fiscal lui-même : un programme livré au-delà faisait perdre la réduction, sauf retard indépendant de la volonté de l'acquéreur. Les contrats prévoyaient des causes légitimes de suspension (intempéries, défaillance d'une entreprise), et les avocats spécialisés conseillaient de garder la correspondance du promoteur qui justifiait chaque report.
Les garanties qui protègent encore le logement neuf Duflot
Le logement neuf acheté en VEFA bénéficie de garanties légales qui ne dépendent pas du dispositif fiscal et continuent de courir après la fin de l'engagement. La garantie de parfait achèvement couvre pendant un an les désordres signalés à la réception ou dans l'année qui suit. La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, protège pendant deux ans les équipements dissociables du bâti : volets, robinetterie, radiateurs, portes intérieures.
La garantie décennale reste la plus longue : dix ans à compter de la réception pour les vices qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Pour un programme réceptionné au printemps 2016, elle court donc jusqu'au printemps 2026 ; pour une livraison de fin 2016, jusqu'à fin 2026. Un propriétaire qui constate une fissure structurelle ou une infiltration sur un logement Duflot livré tardivement a encore quelques mois pour mettre en cause le promoteur et l'assurance dommages-ouvrage de la copropriété.
Avant la livraison, l'acquéreur était protégé par la garantie financière d'achèvement, apportée par une banque ou un assureur, qui assurait la fin du chantier en cas de défaillance du promoteur. Le choix du promoteur pesait donc lourd dans un investissement locatif Duflot : solidité financière, références dans la ville et le département, qualité des prestations de l'appartement et emplacement du programme sur le marché locatif local. Le contact direct avec le service client du promoteur reste utile au bailleur pour toute réclamation au titre de ces garanties.
Plafonds de loyer et de ressources : la contrepartie du neuf
Le plafond de loyer Duflot se calculait par mètre carré de surface habitable, selon la zone du logement, puis se corrigeait par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Ce coefficient relevait le loyer autorisé au mètre carré des petites surfaces et l'abaissait pour les grands logements. Les montants étaient révisés au 1er janvier de chaque année par décret et par la doctrine fiscale publiée au BOFiP ; le loyer applicable était celui de l'année de signature du bail, pas celui de l'achat.
Le locataire devait avoir des ressources inférieures à un plafond fixé selon la composition du foyer et la zone, appréciées sur le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la signature du bail. Le logement ne pouvait pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un ascendant ou un descendant : cette interdiction, propre au Duflot, n'a été levée que par la loi Pinel pour ses propres acquisitions.
La mise en location devait intervenir dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, pour un engagement de neuf ans en location nue et en résidence principale. Un propriétaire qui trouvait son locataire au treizième mois perdait la réduction de l'ensemble de l'opération, pas seulement celle de la première année : d'où l'intérêt de lancer la recherche de locataire dès que la date de livraison était confirmée.
Duflot ou Pinel : ce qui a changé pour l'investissement neuf
Le dispositif Pinel a pris la suite de la loi Duflot pour les acquisitions réalisées à compter du 1er septembre 2014. Annoncé par le Premier ministre Manuel Valls et porté par Sylvia Pinel, nouvelle ministre du Logement, il a gardé la logique du logement neuf à loyer plafonné, mais en assouplissant les points qui freinaient les investisseurs. Les deux régimes sont aujourd'hui fermés : le Pinel a pris fin au 31 décembre 2024.
| Critère | Duflot | Pinel |
|---|---|---|
| Acquisitions concernées | 1er janvier 2013 au 31 août 2014 | 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 |
| Durée d'engagement | 9 ans, fixe | 6, 9 ou 12 ans au choix |
| Taux de réduction | 18 % | 12 %, 18 % ou 21 % (taux réduits pour les achats de 2023 et 2024 hors Pinel+) |
| Location à un ascendant ou un descendant | interdite | autorisée hors foyer fiscal |
| Zone B2 | sur agrément | sur agrément jusqu'en 2017, exclue ensuite |
Pour un propriétaire Duflot, cette comparaison n'est pas théorique : elle explique pourquoi un bien acheté en août 2014 et un bien voisin acheté en octobre 2014 n'obéissent pas aux mêmes règles, même dans le même programme immobilier. D'autres lois de défiscalisation immobilière coexistaient alors avec des logiques différentes : la loi Malraux, fondée sur des travaux de restauration en secteur protégé, le déficit foncier pour la réhabilitation de l'ancien, puis la loi Denormandie à partir de 2019 pour l'ancien rénové en centre-ville. La loi ALUR, votée en 2014 sous le même ministre du Logement, a de son côté encadré les loyers à Paris et dans d'autres villes de zone tendue. Pour investir dans l'immobilier neuf, le Duflot restait le seul cadre de réduction d'impôt pendant vingt mois, avec un taux unique et des conditions à respecter strictement par le bailleur. Les écarts entre les deux régimes sont détaillés point par point dans l'analyse des différences entre Duflot et Pinel.
Que devient un logement neuf Duflot à la fin de l'engagement ?
À la fin des neuf ans, le logement neuf Duflot sort du dispositif sans démarche particulière : la réduction cesse, le propriétaire retrouve la liberté de fixer le loyer dans le respect du droit commun (encadrement des loyers dans les villes qui l'appliquent, plafonnement des hausses entre deux baux en zone tendue), de reprendre le bien pour l'habiter ou de le vendre. Aucune prorogation n'était prévue par le texte, contrairement au Scellier intermédiaire ou au Pinel.
Construit sous la RT 2012, le bien part avec un avantage réel sur le parc ancien : un diagnostic de performance énergétique généralement bien classé, qui le met à l'abri des interdictions de louer progressivement appliquées aux logements les plus énergivores. Le propriétaire peut le relouer nu, le passer en location meublée ou le céder ; dans ce dernier cas, la plus-value immobilière suit le régime général des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
Le marché a changé depuis 2013 : la fin du Pinel a réduit l'offre de logements neufs destinés aux investisseurs, et le dispositif Jeanbrun, ouvert aux achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 avec un engagement de neuf ans, vise notamment l'ancien avec au moins 30 % de travaux. Un bien Duflot remis en vente se trouve donc face à une concurrence neuve limitée, mais il n'ouvre aucune réduction d'impôt pour son nouvel acquéreur. Le conseil d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine aide à comparer revente, relocation et transmission ; le taux d'imposition du bailleur, la zone du bien et l'état du marché immobilier local décident souvent de l'option la plus favorable.
Logement Duflot livré en VEFA : les cas qui reviennent chez les propriétaires
Peut-on encore acheter un logement neuf en loi Duflot ?
Aucun logement neuf ne peut plus être acheté sous le régime Duflot : le dispositif ne couvre que les acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. Un bien Duflot revendu aujourd'hui n'ouvre aucun droit à réduction pour son acheteur, qui acquiert un logement ordinaire, sans plafond de loyer ni engagement.
Que se passe-t-il si l'attestation RT 2012 a été perdue ?
L'attestation de prise en compte de la réglementation thermique à l'achèvement se redemande au promoteur, au syndic de la copropriété ou à l'organisme qui l'a établie. Elle doit être produite en cas de contrôle tant que l'administration peut reprendre la réduction, soit jusqu'à la fin de la troisième année suivant la dernière année de réduction imputée.
Le retard de livraison d'une VEFA a-t-il fait perdre la réduction ?
Le dépassement du délai de 30 mois entre l'acte et l'achèvement pouvait remettre en cause la réduction, sauf cause légitime prévue au contrat et justifiée. Un propriétaire contrôlé doit pouvoir montrer les courriers du promoteur qui expliquaient chaque report de date.
Un logement Duflot peut-il être loué à un enfant après les neuf ans ?
Après la fin de l'engagement de location, plus aucune règle du dispositif ne s'applique : le bien peut être loué à un enfant, à un parent ou à toute autre personne, au loyer librement fixé dans le respect du droit commun. Le détail des autres situations courantes est réuni dans les réponses aux questions fréquentes sur le Duflot.
