Plafond de loyer Duflot : zones, coefficient de surface et calcul jusqu'à la fin de l'engagement

Plafond loyer Duflot 2026 : sous la loi Duflot, le loyer d'un logement encore sous engagement de location ne dépasse pas le plafond de sa zone, multiplié par la surface du logement et un coefficient. Ces plafonds de loyer conditionnent la réduction d'impôt de tout investissement immobilier locatif réalisé dans le dispositif, avec les plafonds de ressources du locataire.

Quels sont les plafonds de loyer Duflot en 2025 et en 2026 ?

Les plafonds de loyer du dispositif Duflot sont fixés par zone géographique et exprimés en euros par mètre carré et par mois, charges non comprises. Ils sont communs au Duflot et au Pinel : l'administration publie une seule grille, révisée au 1er janvier de chaque année, et le loyer d'un logement Duflot doit respecter la valeur applicable à la date de conclusion du bail. Un bail signé en mars 2026 se compare donc à la colonne 2026, un bail signé en décembre 2025 à la colonne 2025, même si le locataire entre dans les lieux en janvier.

Ces valeurs sont celles de la fiche Service-Public.fr F31151, consultée pour cette mise à jour et vérifiée par l'administration le 11 mars 2026. La zone retenue est celle de la commune où le logement est situé au moment de l'acquisition, selon le classement en vigueur à cette date ; la carte détaillée des communes figure dans les conditions d'éligibilité de la loi Duflot. Les zones B2 et C apparaissent dans la grille parce que le Pinel les a utilisées un temps : pour un investissement Duflot, la zone B2 n'ouvrait droit à l'avantage fiscal qu'avec un agrément préfectoral, et la zone C en était exclue.

Un point souvent mal compris : le plafond ne fixe pas le loyer, il fixe une limite. Rien n'oblige le bailleur à louer au plafond, et dans bien des villes moyennes classées B1 le prix de marché se situe sous la valeur officielle. À l'inverse, en zone A bis, le loyer de marché d'un petit logement dépasse souvent largement le plafond, ce qui faisait de la décote l'un des coûts cachés du dispositif.

Comment calculer le loyer Duflot d'un logement ?

Le calcul du loyer maximum combine trois éléments : la surface utile du logement, le plafond de loyer de sa zone et un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface. La formule officielle du coefficient, posée par l'article 2 terdecies D de l'annexe III du code général des impôts, est la suivante : 0,7 + 19 / surface utile. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas dépasser 1,2.

1. Mesurer la surface habitable du logement, telle qu'elle figure dans l'acte d'achat ou le diagnostic.
2. Ajouter la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, loggia, véranda), dans la limite de 8 m² : on obtient la surface utile.
3. Calculer le coefficient multiplicateur : 0,7 + 19 divisé par la surface utile, arrondi à deux décimales, plafonné à 1,2.
4. Multiplier la surface utile par le plafond de loyer de la zone pour l'année du bail, puis par le coefficient.

Le coefficient n'a pas de valeur minimale : plus la surface du logement augmente, plus le coefficient baisse. Il vaut 1,2 jusqu'à 38 m² environ (19 / 38 = 0,5, et 0,7 + 0,5 = 1,2), 1,08 pour 50 m², 0,97 pour 70 m² et 0,89 pour 100 m². Le mécanisme avantage volontairement les petites surfaces, dont le loyer au mètre carré est plus élevé sur le marché locatif.

La surface utile, et non la surface habitable seule

La surface à retenir pour le plafond de loyer Duflot n'est pas la surface habitable brute. Elle intègre les annexes réservées à l'usage exclusif du locataire, pour moitié et dans la limite de 8 m². Un appartement de 46 m² habitables avec un balcon de 6 m² et une cave de 6 m² cumule 12 m² d'annexes ; la moitié donne 6 m², sous la limite de 8 m², d'où une surface utile de 52 m². Un parking ou un box ne compte pas dans les annexes : il peut faire l'objet d'un loyer distinct, qui n'est pas soumis au plafond s'il est loué à part.

Quatre exemples de calcul avec la grille 2026

Ces montants sont des loyers mensuels hors charges. Avec l'appartement de 52 m² de surface utile décrit plus haut, situé en zone A, le coefficient vaut 1,07 (0,7 + 0,365, arrondi) et le loyer plafond atteint 52 x 14,64 x 1,07, soit 814,57 € par mois pour un bail conclu en 2026. On remarque que le T4 de 90 m² en zone B2 ne se loue qu'un peu plus cher que le T2 de 50 m² en zone A : la combinaison du zonage et du coefficient de surface écrase les écarts de taille.

Quelle année de plafond appliquer quand le locataire change ?

Le plafond applicable est celui de l'année de signature du bail, pas celui de l'année d'achat du logement ni celui de l'année en cours. Un bailleur Duflot qui a loué en 2015 au plafond de 2015 et qui reloue en 2026 doit recalculer le loyer avec la grille 2026. Les plafonds ont progressé presque chaque année depuis 2013, si bien qu'à la relocation la marge est souvent favorable ; mais un loyer fixé au-dessus du plafond, même de quelques euros, suffit à remettre en cause la réduction d'impôt.

En cours de bail, le loyer se révise une fois par an selon l'indice de référence des loyers (IRL), dans les conditions prévues par le contrat. La révision ne crée pas un nouveau bail : le loyer reste rattaché au plafond de l'année de conclusion. Le renouvellement tacite d'un bail de location nue, au bout de trois ans, ne fait pas non plus repartir le calcul.

Côté locataire, les ressources obéissent à la même date : elles sont appréciées à la date de signature du bail, sur l'avis d'imposition de l'avant-dernière année. Pour un bail conclu en 2026, c'est le revenu fiscal de référence de 2024 qui compte. Les seuils, qui varient selon la composition du foyer fiscal (personne seule ou couple, personnes à charge) et la zone, sont détaillés sur la page consacrée au plafond de ressources du locataire Duflot ; pour une personne seule en zone A ou A bis, la limite est de 44 344 € pour un bail conclu en 2026.

Une hausse des revenus du locataire après la signature n'a aucune conséquence : le contrôle se fait une seule fois, à l'entrée dans les lieux. Il en va de même pour le loyer : un plafond qui baisserait une année (cas rare, mais la grille dépend de l'IRL) ne s'impose qu'aux baux signés cette année-là.

Quelles conditions accompagnent le plafond de loyer ?

Le plafond de loyer n'est qu'une des conditions du dispositif Duflot. Le propriétaire bénéficie de la réduction d'impôt s'il respecte l'ensemble des engagements pris au moment de l'investissement immobilier :

• Un logement neuf ou assimilé, acquis ou construit entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, répondant aux exigences de performance énergétique de l'époque (label BBC 2005 ou réglementation thermique RT 2012).
• Un engagement de location de neuf ans au titre de la résidence principale du locataire, avec une mise en location dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
• Une location nue, jamais meublée, à un locataire qui n'appartient pas au foyer fiscal du bailleur.
• Le respect des plafonds de loyer et de ressources à chaque signature de bail pendant toute la période d'engagement.
• Un investissement plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 € par m² de surface habitable.

En contrepartie, l'avantage fiscal atteint 18 % du prix de revient du logement en métropole, réparti à raison de 2 % par année pendant neuf ans, et 29 % outre-mer. Ce taux de réduction d'impôt s'impute chaque année sur l'impôt sur le revenu du foyer ; la fraction qui excède l'impôt dû n'est ni remboursée ni reportée, ce qui pèse dans la rentabilité réelle de l'opération pour un contribuable peu imposé. Contrairement au Pinel, le Duflot ne prévoit aucune prorogation au-delà de neuf ans : une fois la période écoulée, la réduction s'arrête et le plafond de loyer cesse de s'appliquer.

Que se passe-t-il si le loyer dépasse le plafond ?

Le non-respect du plafond de loyer est une rupture de l'engagement de location pris par le contribuable dans sa déclaration d'impôt. L'administration fiscale peut alors reprendre la réduction d'impôt déjà obtenue, au titre de l'année où la rupture intervient. Le dépassement n'est pas apprécié en proportion : un loyer supérieur de quelques euros au plafond expose au même risque qu'un loyer très au-dessus. Le contrôle porte sur le loyer hors charges inscrit au bail, ce qui rend l'erreur facile à constater.

Les erreurs les plus fréquentes, relevées dans les questions de propriétaires, tiennent à trois confusions :

• calculer sur la surface habitable sans la moitié des annexes, ou au contraire compter toutes les annexes sans la limite de 8 m² ;
• reprendre le plafond de l'année d'achat au lieu de celui de l'année du nouveau bail ;
• inclure dans le loyer des charges forfaitaires qui devraient figurer à part, ou à l'inverse facturer comme charges des sommes qui relèvent du loyer.

Le montant repris s'ajoute à l'impôt de l'année de la rupture, et le gain de quelques euros de loyer mensuel ne compense jamais la perte de la réduction d'impôt.Un bailleur qui délègue la mise en location à une agence reste seul responsable devant l'administration : la clause qui impose à l'agence de respecter les plafonds Duflot protège la relation contractuelle, pas l'avantage fiscal.

Plafond Duflot et encadrement des loyers : lequel s'applique ?

Dans les villes qui appliquent l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et plusieurs intercommunalités franciliennes, notamment), deux limites se superposent : le plafond fiscal du dispositif et le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le bailleur doit respecter la plus basse des deux. À Paris, le plafond du loyer Duflot en zone A bis est souvent inférieur au loyer de référence majoré pour les petites surfaces, mais ce n'est pas une règle générale : il faut faire les deux calculs à chaque bail. La situation propre à la capitale est développée sur la page loi Duflot à Paris et zone A bis.

Le complément de loyer, admis par l'encadrement pour un logement aux caractéristiques exceptionnelles, ne permet jamais de dépasser le plafond fiscal : pendant l'engagement Duflot, c'est la limite du dispositif qui prime.

La performance énergétique joue aussi. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique n'est plus considéré comme décent pour un nouveau bail. Les immeubles Duflot, construits au niveau BBC ou RT 2012, ne sont en principe pas concernés, mais un diagnostic refait après des travaux mal conduits mérite d'être vérifié avant la relocation.

Scellier, Duflot, Pinel : le plafond de loyer d'un dispositif de défiscalisation à l'autre

Le plafonnement du loyer n'est pas une invention du Duflot. Le Scellier, qui l'a précédé de 2009 à 2012, comportait déjà des plafonds dans sa version intermédiaire, mais le Scellier classique en était dispensé et la réduction d'impôt reposait surtout sur le taux accordé à l'investisseur. Le Duflot, entré en application au 1er janvier 2013, a généralisé la contrepartie sociale : plus de défiscalisation sans loyer modéré ni plafond de ressources. Le Pinel a repris la même grille à partir de septembre 2014, en ajoutant une durée d'engagement au choix (six, neuf ou douze ans) et des taux de réduction modulés ; il est fermé aux nouveaux achats depuis le 1er janvier 2025.

La fiscalité du Duflot s'appliquait aussi aux parts de SCPI : un investisseur pouvait souscrire des parts d'une SCPI Duflot, la société de gestion prenant à sa charge le respect des plafonds de loyer sur chaque immeuble. Pour l'associé d'une SCPI Duflot, la durée de conservation des parts remplace l'engagement de location direct, et le taux de réduction restait de 18 % ; en pratique, la fiscalité de la SCPI dispense le porteur de tout calcul de loyer, mais pas de la reprise s'il revend ses parts trop tôt. Le dispositif couvrait par ailleurs certains logements anciens ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation, ou de transformation d'un local en habitation, à condition d'atteindre le niveau de performance énergétique exigé (label BBC rénovation ou équivalent). Le Malraux, autre outil de défiscalisation immobilière centré sur les travaux de restauration en secteur protégé, ne comporte en revanche aucun plafond de loyer.

Côté actualité, le dispositif Jeanbrun, ouvert aux achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, prend le relais pour le logement locatif avec un engagement de neuf ans et une place pour l'ancien rénové (30 % de travaux). Il ne modifie rien aux obligations d'un propriétaire Duflot : son plafond de loyer reste celui de la grille Duflot-Pinel jusqu'au terme de son propre engagement, et le crédit immobilier contracté pour l'achat n'a aucune incidence sur ce calcul.

Pourquoi le plafond compte encore en 2026

Le dernier achat Duflot date d'août 2014. Pourtant, une partie des logements reste sous engagement : un appartement acheté sur plan en 2014 et livré en 2016 ou 2017, mis en location dans l'année, court jusqu'en 2025 ou 2026. Tant que les neuf ans ne sont pas révolus, chaque nouveau bail doit respecter le plafond de loyer de l'année. C'est aussi pour cette raison que l'administration continue de publier la grille commune au Duflot et au Pinel.

Pour savoir où l'on en est, la date de départ est celle de la prise d'effet du premier bail, et non la date d'achat ni celle de la livraison. Un bail signé le 1er septembre 2017 mène l'engagement jusqu'au 31 août 2026. Entre deux locataires, une vacance de quelques semaines est admise, mais un logement qui reste longtemps vide sans recherche active de locataire peut être regardé comme une rupture de l'engagement.

À l'échéance, le loyer redevient libre au prochain bail, sous réserve de l'encadrement local et des règles de la loi de 1989 sur la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué. Les options du propriétaire (garder le locataire, revendre, passer en location meublée) sont détaillées dans l'article sur la sortie du Duflot après neuf ans. Fiscalement, les loyers d'une location nue se déclarent alors au micro-foncier si les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %, ou au régime réel, qui permet d'imputer un déficit foncier sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.

Plafond de loyer Duflot : les cas concrets des bailleurs en 2026

Le plafond de loyer Duflot comprend-il les charges ?

Non, le plafond est fixé hors charges. Les charges récupérables (entretien des parties communes, eau froide, taxe d'enlèvement des ordures ménagères) s'ajoutent au loyer selon les règles de droit commun, par provisions régularisées chaque année ou par forfait si le bail le prévoit.

Peut-on louer un logement Duflot à un membre de sa famille ?

À un ascendant ou un descendant, c'est possible depuis 2013, à condition qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire et que son revenu respecte les plafonds de ressources. Le loyer reste soumis au plafond de la zone, comme pour tout autre locataire.

Le plafond s'applique-t-il encore après neuf ans ?

Non. Le plafond de loyer découle de l'engagement de location ; une fois la neuvième année révolue, il cesse de s'appliquer au bail suivant. Le loyer en cours ne change pas pour autant d'office : il faut attendre le renouvellement du bail ou un nouveau locataire, dans le respect de la loi de 1989.

Où trouver le plafond officiel de l'année ?

Sur la fiche Service-Public.fr consacrée à la réduction d'impôt Duflot (F31151), qui publie la grille par zone pour l'année en cours et l'année précédente, ainsi que dans la documentation fiscale (BOFiP) mise à jour chaque début d'année.