Loi Duflot en SCI : règles, partage entre associés et pièges, pour les achats de 2013-2014

Une SCI pouvait porter un investissement immobilier locatif en loi Duflot, à une condition : être une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés. Chaque associé pouvait alors bénéficier, sur son propre impôt, de la réduction Duflot de 18 % calculée sur sa quote-part du prix de revient du logement, et doit conserver ses parts pendant les neuf ans de l'engagement de location. Le taux, les plafonds et les conditions du dispositif étaient ceux de l'achat en direct.

Une SCI pouvait-elle bénéficier du dispositif Duflot ?

Oui. L'article 199 novovicies du Code général des impôts, qui porte la loi Duflot, visait le contribuable qui acquiert un logement en direct, mais aussi celui qui détient des parts d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une SCPI. La SCI « transparente », celle dont le résultat est imposé au nom de chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers, entrait donc dans le cadre du dispositif. La réduction d'impôt ne reste pas au niveau de la société : elle descend vers le foyer fiscal de chaque porteur de parts, qui la déclare lui-même.

Pour investir à plusieurs, c'était la forme la plus répandue : chaque personne détient des parts à titre personnel, et la société est le bailleur qui signe le contrat de location. Seules les parts détenues à titre privé par une personne physique sont éligibles ; des parts inscrites à l'actif d'une entreprise ou détenues par une autre société ne le sont pas. Le taux de réduction ne varie pas en fonction de la forme de détention : 18 % sur neuf ans, sans possibilité de choisir une durée plus courte, contrairement au Pinel. Ce taux unique était la base de l'application du Duflot pour tout particulier, qu'il soit seul, en couple ou associé d'une SCI.

Le dispositif a été créé par la loi de finances pour 2013, à l'initiative de Cécile Duflot, alors ministre du Logement. Il s'appliquait aux acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. Le dispositif Pinel l'a remplacé pour les opérations réalisées à compter du 1er septembre 2014, et la loi Pinel s'est elle-même fermée aux nouveaux achats au 1er janvier 2025. Une SCI qui détient aujourd'hui un logement Duflot est donc, par construction, une société constituée ou dotée avant septembre 2014, dont l'engagement court encore ou vient de s'achever. Pour le mécanisme général de l'avantage fiscal, la page consacrée à la réduction d'impôt de 18 % étalée sur neuf ans reprend le calcul pas à pas.

Une SCI soumise à l'IS, en revanche, était exclue : la société est alors elle-même contribuable, et une réduction d'impôt sur le revenu n'a aucune prise sur elle. Même logique pour la location meublée : le Duflot impose une location nue, ce qui ferme la porte au statut LMNP pour le même logement.

Les conditions du logement, identiques à l'achat en direct

Passer par une société ne change rien aux conditions qui portent sur le bien. Le logement devait être situé dans une zone géographique où l'offre locative est tendue : zone A bis, zone A, zone B1, et certaines communes de zone B2 sur agrément. Il devait être neuf ou acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA), construit par le contribuable, ou ancien et remis à neuf par des travaux de réhabilitation, ou encore issu de la transformation d'un local en logement d'habitation. Dans ces derniers cas, les travaux doivent donner au bien des performances techniques proches du neuf.

Le niveau de performance énergétique exigé est celui du label BBC 2005 ou de la réglementation thermique RT 2012, selon la date du permis de construire. Le prix de revient pris en compte était plafonné à 5 500 € par mètre carré de surface habitable, et le montant total retenu à 300 000 € par contribuable et par année, dans la limite de deux logements.

• Location nue à usage d'habitation principale du locataire, pendant neuf ans au minimum.
• Mise en location dans les douze mois qui suivent l'achèvement de la construction ou l'acquisition, si elle est postérieure.
• Plafond de loyer fixé par zone et par mètre carré, avec un coefficient qui dépend de la surface.
• Plafond de ressources du locataire, apprécié sur son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année.

Pour une VEFA, l'achèvement devait en outre intervenir dans les trente mois suivant la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition. Les montants de loyer par zone figurent sur la page plafond de loyer Duflot et coefficient de surface.

Le zonage fixe à la fois l'éligibilité et le loyer maximal. Une grande métropole comme Paris, Lyon ou Bordeaux relève des zones A bis, A ou B1 ; hors métropole, une commune de zone B2 n'était éligible qu'avec un agrément du préfet de région. Les biens des SCI devaient donc, comme ceux des investisseurs en direct, se trouver là où la demande de logement locatif dépasse l'offre. Un logement meublé, un bien loué en résidence secondaire ou affecté à un usage professionnel reste hors du champ de cette défiscalisation.

Comment la réduction d'impôt se répartit entre associés

Chaque associé bénéficie de la réduction à proportion de ses droits dans la société. Le calcul se fait en deux temps : on applique le taux de 18 % au prix de revient du logement, dans la limite des plafonds, puis on retient la fraction qui correspond à la quote-part de l'associé. La réduction s'impute ensuite par neuvième, soit 2 % par an, sur l'impôt du foyer fiscal de l'associé à compter de l'année d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure.

Le plafond de 300 000 € s'apprécie par contribuable, et non par société : un associé qui a déjà acquis un logement Duflot en direct la même année voit la fraction retenue au titre de ses parts de SCI s'ajouter à cet achat, dans une limite commune. Le plafond de deux logements par an se lit de la même façon.

Exemple chiffré avec une SCI familiale à deux associés

Prenons une SCI familiale constituée par deux frères, détenant respectivement 60 % et 40 % des parts. La société acquiert en 2014 un appartement neuf de 48 m² situé en zone B1, pour un prix de revient de 240 000 €, frais de notaire compris. Le prix au mètre carré ressort à 5 000 €, sous le plafond de 5 500 € : la totalité du prix de revient est retenue.

Le total est exactement celui qu'aurait obtenu un investisseur seul pour le même logement : la SCI ne crée aucun avantage supplémentaire, elle le partage. Chaque frère intègre sa réduction annuelle dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par foyer et par an. Si l'associé A cumule déjà d'autres avantages, une partie de sa réduction Duflot peut être perdue, sans report possible sur l'année suivante.

Questions fréquentes sur la loi Duflot en SCI

La SCI peut-elle louer le logement à un associé ou à sa famille ?

Non. Le logement ne peut pas être loué à un associé de la société ni à un membre du foyer fiscal d'un associé. En Duflot, la location à un ascendant ou à un descendant est également exclue : cette ouverture n'est arrivée qu'avec la loi Pinel, pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2015, et elle ne s'applique pas aux investissements Duflot.

Que se passe-t-il si un associé revend ses parts avant la fin des neuf ans ?

L'associé qui cède tout ou partie de ses parts avant le terme de l'engagement perd l'avantage : la réduction déjà imputée est reprise au titre de l'année de la cession. Les exceptions concernent l'invalidité, le licenciement ou le décès de l'associé ou de son conjoint soumis à imposition commune. Le détail des cas de reprise est traité sur la page revendre un logement Duflot avant neuf ans.

Des parts démembrées ouvrent-elles droit à la réduction ?

Non. La réduction ne s'applique pas lorsque le droit de propriété du logement, ou celui des parts de la société qui le détient, est démembré entre usufruit et nue-propriété. Une donation de la nue-propriété des parts pendant l'engagement expose donc à la reprise de l'avantage fiscal.

Ce que la société change par rapport à un achat en direct

La SCI n'est pas un simple intermédiaire neutre. Elle ajoute des obligations et en retire d'autres, et le choix entre achat en direct et société dépend surtout de la situation patrimoniale des associés.

Gestion et décisions

Les statuts fixent qui gère, qui signe le bail et comment se prennent les décisions. Pour une famille, c'est un avantage : un seul gérant traite la gestion locative, même si plusieurs personnes sont propriétaires à travers la société.

Transmission

La SCI permet de transmettre progressivement des parts. Mais pendant les neuf ans de l'engagement initial de location, toute cession ou donation de parts, et tout démembrement, remettent en cause la réduction de l'associé concerné. La transmission se prépare donc pour l'après-Duflot.

Coût et formalisme

Statuts rédigés, comptabilité tenue, assemblée annuelle, déclaration 2072 déposée par la société : la SCI a un coût de fonctionnement qu'un achat en direct n'a pas. Sur un seul logement, il peut absorber une part de l'avantage fiscal.

Crédit immobilier

C'est la SCI qui emprunte : la banque étudie le prêt en fonction du patrimoine et des revenus des associés, et demande souvent leur caution personnelle. L'assurance du crédit porte sur chaque associé emprunteur ou caution. Les intérêts du prêt restent déductibles des loyers perçus par la société.

Fiscalité des loyers

À l'impôt sur le revenu, chaque associé déclare sa part des revenus fonciers, au régime réel. Les intérêts d'emprunt et les charges se déduisent, mais pas l'amortissement, qui n'existe que pour la société à l'IS.

Pour un investisseur seul, sans projet de transmission ni partenaire, la société apporte rarement plus que des frais. Pour un couple non marié, des frères et sœurs ou des parents qui veulent associer leurs enfants, elle organise la propriété sans indivision.

Les pièges fréquents d'une SCI en Duflot

La plupart des remises en cause constatées par l'administration française tiennent moins au logement qu'à la vie de la société. Plusieurs situations reviennent souvent en conseil patrimonial.

• Option pour l'IS en cours de route : une SCI qui opte pour l'impôt sur les sociétés pendant l'engagement fait perdre la réduction à tous ses associés.
• Entrée d'un nouvel associé : ses parts nouvelles n'ouvrent aucun droit, et une réorganisation du capital mal préparée peut entraîner une cession de parts d'un associé existant.
• Bail consenti à un proche : un enfant d'associé logé dans le bien, même avec un loyer conforme au plafond, fait tomber l'avantage.
• Vacance prolongée : le logement doit rester loué ; entre deux locataires, une période de vacance raisonnable est tolérée, à condition que le bien reste proposé à la location.
• Attention au délai de mise en location : au-delà de douze mois après l'achèvement, le logement n'est plus éligible, et les associés perdent la réduction dès la première année.
• Oubli des plafonds : à chaque nouveau bail, il faut respecter le plafond de loyer et vérifier les ressources du nouveau locataire.

La durée de neuf ans court à partir de la date de prise d'effet du premier bail. Les règles de fond sont précisées sur la page engagement de location Duflot sur neuf ans.

Duflot, Pinel, Malraux : une SCI pour quel dispositif aujourd'hui ?

La loi Duflot ne concerne plus aucun nouvel achat depuis septembre 2014, et le dispositif Pinel qui l'a prolongée est fermé depuis le 1er janvier 2025. Pour un investisseur qui constitue une SCI en 2026, la question porte donc sur d'autres régimes. La loi Denormandie, dans l'ancien avec travaux, admet aussi la détention par une société non soumise à l'IS. Le dispositif Jeanbrun vise les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de neuf ans et, dans l'ancien, des travaux représentant au moins 30 % de l'opération.

La loi Malraux, enfin, est historiquement très liée aux sociétés : la restauration d'immeubles en secteur protégé passe souvent par une SCI ou une association foncière urbaine. Sa réduction porte sur le montant des travaux et non sur le prix d'acquisition, et elle échappe au plafonnement global de 10 000 €. Un propriétaire qui conserve un logement Duflot en SCI peut donc très bien détenir, à côté, des parts d'une opération Malraux : les deux avantages se calculent séparément. Le calcul diffère à la base : prix de revient du logement en Duflot, montant des travaux en Malraux. Pour optimiser l'ensemble, un particulier doit d'abord mesurer ce que chaque réduction lui rapporte réellement après le plafonnement global.

À l'issue des neuf ans, la SCI retrouve sa liberté : loyer de marché, location à un associé ou à un proche, vente du bien, cession ou donation des parts. C'est souvent le bon moment pour faire le point avec un conseil sur la suite, la version en vigueur des textes ayant évolué depuis la date de l'acquisition.

Et aujourd'hui, que peut faire une SCI qui détient un logement Duflot ?

Sortie de l'engagement, une SCI à l'impôt sur le revenu continue de répartir ses loyers entre associés, en revenus fonciers. Des travaux d'amélioration peuvent alors produire un déficit foncier que chaque associé impute sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, ou de 21 400 € si la rénovation fait passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D (fiche Service-Public.fr F1991). Si la société veut acheter de nouveau avec un avantage fiscal, la fiche F35011 situe le Denormandie, dans l'ancien avec travaux, jusqu'au 31 décembre 2027.