En loi Duflot, la durée d'engagement de location est fixée à neuf ans, sans option plus courte ni prorogation comme en Pinel : le logement neuf de l'investissement immobilier acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 doit rester loué nu, en résidence principale du locataire, dans une zone éligible du dispositif, pour que la réduction d'impôt de 18 % reste acquise au propriétaire. Les règles de mise en location sont détaillées dans les conditions d'éligibilité de la loi Duflot.
Engagement Duflot en quatre repères
- Durée : neuf ans fermes ; le taux de réduction d'impôt de 18 % se répartit à raison de 2 % par an.
- Aucune prorogation : le choix 6, 9 ou 12 ans n'existe que pour le dispositif Pinel.
- Logement loué nu, zone A bis, A, B1 ou B2 agréée, plafonds de loyer et de ressources respectés jusqu'au terme.
- Rupture avant le terme : reprise de l'avantage fiscal, sauf licenciement, invalidité ou décès.
Combien de temps dure l'engagement de location en loi Duflot ?
La durée minimale est de neuf ans, et c'est aussi la seule durée possible. L'article 199 novovicies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux investissements réalisés du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, prévoit que l'investisseur s'engage à louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant une durée minimale de neuf ans. La doctrine administrative (BOI-IR-RICI-360) reprend cette règle sans aucune option de durée réduite.
Cette rigidité distingue la loi Duflot de son successeur. Le dispositif Pinel, entré en application pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2014, a introduit un engagement initial de six ou neuf ans, prorogeable jusqu'à douze ans. Un investissement Duflot ne bénéficie pas de cette souplesse : l'investisseur qui a signé en 2013 ou au cours des huit premiers mois de 2014 est tenu par neuf années de location, ni plus, ni moins, et ne peut pas prolonger son engagement pour obtenir un complément de réduction.
La réduction d'impôt Duflot suit exactement la même durée. Son taux est de 18 % du prix de revient du logement, retenu dans la double limite de 300 000 euros par contribuable et par an et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable. Elle s'impute par neuvièmes, soit 2 % par année, à partir de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Chaque année de location correspond ainsi à une fraction de l'avantage fiscal, ce qui explique pourquoi une rupture tardive coûte autant qu'une rupture précoce : l'administration remet en cause l'ensemble des réductions déjà imputées, pas seulement la fraction restante.
Quand commence la période de neuf ans ?
Le point de départ n'est pas la signature chez le notaire. Le compteur démarre à la prise d'effet du premier contrat de location, et cette mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou celle de son acquisition si elle est postérieure. Un logement acheté en l'état futur d'achèvement en 2014 et livré en 2016 a donc pu être loué pour la première fois en 2016 ou en 2017, ce qui repousse la fin de l'engagement à 2025 ou 2026.
Ce décalage explique pourquoi la question de la sortie se pose encore aujourd'hui pour une partie des investisseurs. Les premiers investisseurs Duflot, ceux qui ont acheté un logement achevé dès 2013, sont sortis du dispositif autour de 2022. Les derniers, qui ont acquis sur plan jusqu'au 31 août 2014 dans des programmes livrés tardivement, arrivent au terme en 2025, en 2026 ou un peu après. Pour connaître le jour exact, il faut partir du premier contrat et non de l'acte d'acquisition.
Le délai de douze mois est lui-même une condition : un logement resté vide plus d'un an après sa livraison, sans recherche active de locataire, fait perdre le bénéfice de la réduction. L'administration admet toutefois que des circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire aient retardé la première location, à condition qu'il prouve ses démarches (annonces, mandat confié à une agence, visites).
Les conditions à respecter pendant toute la durée
Tenir neuf ans ne suffit pas : chaque exercice doit respecter les mêmes règles qu'au premier jour. Le logement est loué nu, jamais meublé. Il constitue la résidence principale de l'occupant, c'est-à-dire qu'il y vit au moins huit mois par an. Le loyer mensuel ne dépasse pas le plafond fixé pour la zone où le logement est situé, et les ressources de l'occupant, appréciées à la signature du contrat, restent sous le barème applicable à la composition du foyer.
Le choix de l'occupant comporte une interdiction propre à la loi Duflot. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, ni avec un ascendant ou un descendant du contribuable. Cette règle est plus stricte que celle du Pinel, qui a ouvert la location aux ascendants et descendants à partir de 2015. Louer son logement Duflot à son fils ou à ses parents, même au loyer plafonné, place l'opération hors dispositif et entraîne la reprise des réductions.
Les obligations liées au bien lui-même ont été vérifiées à l'acquisition : logement neuf ou en état futur d'achèvement, niveau de performance énergétique conforme à la réglementation thermique RT 2012 ou au label BBC 2005 selon la date du permis de construire, prix de revient sous les limites. Elles ne se contrôlent plus pendant l'engagement, mais une erreur sur l'une d'elles peut être relevée par l'administration tant que le délai de reprise n'est pas écoulé. Les travaux de construction, le montant des frais d'acquisition (notaire, garantie, commission) et la surface retenue figurent dans le prix de revient qui sert de base au calcul : un conseiller en gestion de patrimoine ou le promoteur fournissait en principe ces éléments au moment de l'offre de vente.
Zones, plafonds de loyer et plafonds de ressources
Le zonage conditionne le niveau de loyer autorisé. La loi Duflot s'appliquait aux logements situés en zone A bis, en zone A et en zone B1, ainsi qu'en zone B2 sur agrément du préfet de région. La zone C était exclue. Pour chaque zone, un plafond de loyer au mètre carré est fixé chaque année, puis corrigé par un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface habitable. Les plafonds de ressources des locataires varient selon la zone et selon le nombre de personnes du foyer, d'une personne seule ou d'un couple jusqu'aux foyers avec plusieurs personnes à charge.
Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année. Un bailleur qui renouvelle un contrat ou change d'occupant en cours de route doit appliquer les valeurs de l'année de signature du nouveau contrat, et non celles de la première location. Le loyer ne peut donc pas être aligné sur le prix du marché avant le terme de l'engagement, même si le marché local a nettement progressé depuis l'acquisition.
Ce qui interrompt l'engagement avant le terme
Trois situations reviennent dans les questions des propriétaires : la vacance entre deux locataires, la revente du logement et le non-respect d'une condition de location. Leurs conséquences fiscales ne sont pas les mêmes.
- La vacance locative. Un logement inoccupé entre deux baux ne rompt pas l'engagement si le bailleur a cherché activement un nouvel occupant et peut le prouver. L'administration apprécie la situation au cas par cas ; une vacance prolongée sans démarche sérieuse est assimilée à une rupture.
- La revente. Céder le logement avant la fin des neuf ans entraîne la reprise de toutes les réductions d'impôt déjà obtenues, au titre de l'exercice de la cession. Le détail du calcul figure dans la page sur la revente d'un logement Duflot avant 9 ans.
- Le non-respect des plafonds ou du statut du locataire. Un loyer au-dessus du plafond, un occupant dont les ressources dépassent le barème, une location meublée ou une location à un ascendant ou descendant font sortir l'opération du dispositif pour toute la durée restante comme pour les exercices passés.
La donation du logement pendant l'engagement produit les mêmes effets qu'une vente : le donateur subit la reprise des réductions, et le donataire ne peut pas reprendre l'obligation à son compte. La mise en société, par apport du bien à une SCI par exemple, est elle aussi une cession au sens fiscal.
Les trois exceptions qui préservent l'avantage fiscal
La loi prévoit trois événements qui empêchent la reprise de la réduction d'impôt, même si l'engagement n'est pas tenu jusqu'à son terme. Ces événements doivent toucher le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune :
- le licenciement ;
- l'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie prévue par le code de la sécurité sociale ;
- le décès.
Dans ces cas, les avantages fiscaux déjà imputés restent acquis, mais la réduction cesse pour les années suivantes. Ces exceptions ne jouent que si l'événement est la cause de la rupture : un licenciement survenu après une vente déjà décidée ne protège pas l'investisseur.
Duflot, Pinel, Scellier : trois durées d'engagement comparées
Les dispositifs d'investissement locatif se sont succédé avec des durées différentes. Ce tableau rappelle les règles de chaque loi pour un logement neuf, d'après les textes en vigueur à la date de l'acquisition.
| Dispositif | Période d'acquisition | Durée d'engagement | Prorogation | Location à un ascendant ou descendant |
|---|---|---|---|---|
| Scellier | 2009 à 2012 | 9 ans | Oui, en version intermédiaire | Possible hors foyer fiscal |
| Duflot | 1er janvier 2013 au 31 août 2014 | 9 ans | Non | Interdite |
| Pinel | 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 | 6 ou 9 ans | Oui, jusqu'à 12 ans | Autorisée hors foyer fiscal |
Le nouveau dispositif Pinel a été présenté par le ministre du Logement de l'époque comme une correction de la rigidité du Duflot, dont l'engagement unique de neuf ans et l'interdiction de louer à la famille freinaient les acquisitions. Les investisseurs qui avaient déjà acheté en Duflot n'ont pas pu basculer vers les nouvelles règles : la loi applicable reste celle de la date de l'investissement.
Le jour où l'engagement prend fin
Au terme des neuf années de location, l'investisseur retrouve une entière liberté. Aucune démarche n'est à accomplir auprès de l'administration : la réduction s'arrête d'elle-même avec la dernière imputation, déclarée sur le formulaire 2044 EB puis reportée sur la déclaration de revenus 2042 C. L'obligation étant tenue, la vente du logement n'entraîne plus aucune reprise. Les options habituellement envisagées à la sortie sont les suivantes :
- Conserver le logement en location nue
- Le loyer peut être réévalué, dans le respect de la réglementation du bail et, dans les communes concernées, de l'encadrement des loyers. Les revenus fonciers restent imposés au micro-foncier ou au régime réel.
- Passer en location meublée
- Le logement relève alors du régime des loueurs en meublé, avec des règles fiscales propres. Le changement suppose un nouveau bail adapté et un logement équipé.
- Vendre le bien
- La cession ne remet plus en cause la réduction. La plus-value éventuelle est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
- Habiter le logement ou le prêter à un proche
- L'interdiction de louer à un ascendant ou descendant ne vaut que pendant l'engagement. Une fois le terme atteint, l'investisseur peut l'habiter ou le mettre à disposition de sa famille.
Le choix entre ces options se fait en fonction du capital restant dû sur le prêt immobilier, de son taux, du rendement obtenu avec un loyer plafonné et du marché local. Les arbitrages au-delà du terme sont détaillés dans la page qui répond à la question que faire après 9 ans en loi Duflot.
Ce que la durée a changé pour la rentabilité de l'opération
La défiscalisation Duflot reposait sur un arbitrage : un taux de réduction d'impôt élevé en échange d'un loyer plafonné et de neuf ans d'immobilisation. Pour investir, la plupart des acquéreurs ont recouru à un prêt amortissable sur quinze à vingt-cinq ans, si bien que le crédit court encore à la sortie du dispositif. Le montant de la réduction annuelle venait en partie compenser l'effort d'épargne mensuel, différence entre la mensualité et le loyer perçu.
Avec un logement neuf soumis à la RT 2012, les travaux d'entretien sont restés limités pendant les premières années, ce qui a facilité la gestion locative. Le rendement réel dépend toutefois du prix d'achat, souvent supérieur à celui de l'ancien dans la même commune, et de l'évolution du marché local pendant les neuf ans. Les avantages fiscaux ne garantissent pas la plus-value : dans certaines villes moyennes de zone B2, la valeur de revente reste inférieure au prix d'acquisition majoré des frais. Une estimation par un professionnel avant la sortie évite de fonder la décision sur un chiffre ancien.
Préparer la sortie : un calendrier à tenir
La sortie se prépare dans les douze mois qui précèdent. Trois vérifications évitent les mauvaises surprises :
- retrouver la prise d'effet du premier contrat, qui fixe le jour exact où les neuf ans sont accomplis ;
- vérifier que chaque année a bien donné lieu à l'imputation de la réduction sur la déclaration de revenus, l'administration contrôlant la cohérence entre les neuf années ;
- regarder le terme du bail en cours : l'arrivée des neuf ans ne met pas un terme au contrat, qui court jusqu'à son échéance et ne peut être résilié par le bailleur que pour vendre, reprendre le logement pour l'habiter ou pour un motif légitime et sérieux, avec un préavis de six mois.
Un investisseur qui souhaite vendre libre dès le terme doit donc caler le congé pour vente sur l'échéance du contrat, et non sur la date anniversaire des neuf ans. Inversement, résilier le contrat quelques mois trop tôt revient à rompre l'engagement : la reprise porte alors sur l'ensemble de la réduction obtenue. Les obligations du bailleur pendant toute la période, de la signature du contrat aux justificatifs à conserver, sont rassemblées dans la page sur les neuf ans d'obligations du bailleur Duflot.
Prolonger les neuf ans, départ du locataire et décès du propriétaire
Peut-on prolonger un engagement de location Duflot au-delà de neuf ans ?
Impossible : la prorogation par périodes de trois ans a été créée par la loi de finances pour 2015 et ne concerne que les investissements Pinel réalisés à partir du 1er septembre 2014. Un logement Duflot peut évidemment rester loué après neuf ans, mais sans complément de réduction d'impôt.
Que se passe-t-il si le locataire part six mois avant la fin des neuf ans ?
Le départ de l'occupant ne rompt pas l'obligation si le bailleur remet le logement en location et prouve ses démarches. La vacance compte dans la durée de neuf ans, à condition que le bien soit proposé à la location dans les conditions du dispositif, loyer plafonné compris.
La réduction est-elle reprise en cas de décès du propriétaire en cours d'engagement ?
Les réductions ne sont pas reprises : le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune fait partie des trois exceptions prévues par la loi, avec le licenciement et l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie. Les réductions déjà imputées restent acquises ; les héritiers ne poursuivent pas l'engagement.
