La réduction d'impôt d'un investissement locatif défiscalisé n'est jamais acquise à la signature. Elle se gagne année après année, en respectant un engagement de location dont la durée conditionne le taux applicable.
L'investisseur choisit initialement six ou neuf ans. À l'issue de cette première période, il peut proroger son engagement par tranches successives, jusqu'à douze ans au total, chaque prolongation ouvrant droit à un complément de réduction. Ce choix se formalise dans la déclaration de revenus, il n'est pas automatique et un oubli fait perdre le bénéfice de la prorogation.
Ce qui interrompt l'engagement
Trois événements posent question en pratique. La vacance locative d'abord : un logement inoccupé entre deux locataires ne remet pas en cause l'avantage, à condition que le bien soit remis en location dans un délai raisonnable, généralement apprécié autour de douze mois, et que le propriétaire prouve ses diligences, annonces à l'appui.
La revente ensuite. Céder le bien avant le terme entraîne la reprise des réductions déjà obtenues, l'administration considérant que l'engagement n'a pas été tenu. Le fisc admet toutefois trois exceptions qui préservent l'avantage : le licenciement, l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie et le décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune.
Le non-respect des plafonds enfin. Louer au-dessus du plafond de loyer, ou à un locataire dont les ressources dépassent le barème, place l'opération hors dispositif pour toute la période concernée.
À la sortie, plusieurs voies s'ouvrent. Conserver le bien en location libre permet de louer au prix du marché, sans contrainte. Le basculer en meublé change de régime fiscal. Le vendre reste possible sans conséquence fiscale sur la réduction, dès lors que l'engagement est arrivé à son terme. Cette planification se prépare en amont, en tenant compte du plafond de loyer qui aura bridé le rendement pendant toute la durée.
