Revenus du locataire en loi Duflot : quels seuils pour un bail signé aujourd'hui ?

Le plafond de ressources locataire Duflot applicable en 2026 atteint 44 344 € pour une personne seule en zone A. Avec le plafond de loyer, c'est l'une des conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt de cet investissement locatif, tant que dure l'engagement de location du logement dans le dispositif de défiscalisation.

Quels sont les plafonds de ressources du locataire Duflot en 2026 ?

Les ressources maximales d'un ménage qui entre dans un logement Duflot dépendent de la zone où se situe le bien immobilier et de la composition du ménage. Service-Public.fr publie le barème des baux de location signés en 2026 sur sa fiche consacrée aux dispositifs Pinel et Duflot (F31151, vérifiée le 11 mars 2026) : un locataire éligible présente un RFR sous ces plafonds, en métropole.

La zone A bis et la zone A partagent les mêmes seuils pour une personne seule ou un couple ; l'écart n'apparaît qu'avec les personnes à charge, où Paris et sa proche couronne gardent une marge plus large. En zone B1, une personne seule plafonne à 36 144 €, soit environ 8 200 € de moins qu'en zone A. La colonne B2 et C sert surtout aux logements situés en B2 qui avaient obtenu l'agrément préfectoral exigé à l'époque : la zone C n'a jamais ouvert droit au Duflot.

Revenu fiscal de référence et année N-2 : comment lire l'avis d'imposition

Le chiffre à comparer au barème n'est ni le salaire net ni le revenu imposable, mais le revenu fiscal de référence (RFR) qui figure en première page de l'avis d'imposition. Pour un bail signé en 2026, c'est le RFR de 2024, mentionné sur l'avis reçu à l'été 2025. Ce décalage de deux ans s'explique simplement : au jour de la signature, l'avis portant sur 2025 n'existe pas encore pour tous les ménages.

Quand l'occupant est un couple marié ou pacsé, un seul avis suffit. Pour deux concubins qui déclarent séparément, les deux RFR s'additionnent et la ligne « couple » s'applique. Les personnes à charge s'entendent au sens fiscal : enfants rattachés, personnes invalides vivant sous le même toit. Un jeune actif encore rattaché au foyer de ses parents l'année de référence peut présenter l'avis de ses parents, ce qui le pénalise souvent ; il a intérêt à fournir sa propre déclaration dès qu'elle existe.

Le revenu s'apprécie à la date de signature du bail et une seule fois. Si le salaire de l'occupant double l'année suivante, l'avantage fiscal du propriétaire reste acquis. À l'inverse, aucun rattrapage n'est possible si le dossier initial dépassait le seuil : la condition se vérifie avant de signer, jamais après coup.

Un seuil qui va de pair avec le plafond de loyer

La condition de revenus ne vit jamais seule : le bail doit aussi respecter un loyer mensuel plafonné, hors charges. En 2026, le plafond au mètre carré atteint 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zone B2, d'après la même fiche de Service-Public.fr. Ce montant se corrige par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / S, où S est la surface du logement, sans pouvoir dépasser 1,2.

La surface retenue est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (cave, balcon, loggia), dans la limite de 8 m² : c'est la surface utile. Pour un deux-pièces de 50 m² en zone A, le coefficient vaut 0,7 + 19/50, soit 1,08, et le calcul du loyer donne 14,64 × 1,08 × 50, soit 790,56 € par mois au maximum. Le propriétaire reste libre de demander moins, notamment si le marché local se situe sous le plafond, ce qui arrive dans plusieurs villes de zone B1.

Le détail des barèmes successifs, et la façon de réviser le loyer d'un bail en cours, sont traités dans la page consacrée au plafond de loyer Duflot pour un bail signé en 2026. Les deux limites se contrôlent ensemble : un loyer conforme ne sauve pas un dossier dont l'occupant dépasse le seuil de revenus, et l'inverse est tout aussi vrai.

Comment fonctionnait le dispositif Duflot, et pour quels achats ?

La loi Duflot, entrée en vigueur au 1er janvier 2013, a remplacé le Scellier pour les acquisitions réalisées entre janvier 2013 et août 2014. Le dispositif Pinel a pris sa suite au 1er septembre 2014. Le principe tenait en une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient du logement, étalée sur neuf ans, soit 2 % par an, en contrepartie d'une mise en location nue, à titre de résidence principale, sous double plafond de loyer et de revenus.

Plusieurs limites encadraient l'investissement :

• un montant retenu d'au plus 300 000 € par contribuable et par an, avec un maximum de deux logements ;
• un prix de revient plafonné à 5 500 € par mètre carré de surface habitable ;
• un logement acquis neuf, en l'état futur d'achèvement (programme en construction), ou ayant fait l'objet de travaux le rendant équivalent à du neuf ;
• une performance énergétique conforme à la réglementation thermique de 2012 ou au label BBC 2005 ;
• une localisation du logement dans une commune classée dans une zone tendue.

Les communes concernées et leur classement figurent sur la carte des zones A bis, A, B1 et B2 sous agrément. La mise en location devait intervenir dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, ce qui explique que certains engagements, ouverts sur des programmes livrés tardivement, courent encore en 2026.

Changement d'occupant : un nouveau contrôle, avec le barème du jour

Chaque relocation pendant les neuf ans rouvre la vérification. Le propriétaire applique alors le barème de l'année du nouveau bail, et non celui de l'achat ni celui du premier bail. Un ménage qui aurait dépassé les seuils de 2014 peut donc parfaitement être éligible en 2026 : les plafonds ont été revalorisés chaque année depuis.

Le dossier à constituer reste léger :

1. la copie de l'avis d'imposition de l'année N-2 de chaque personne qui signe le bail ;
2. une attestation sur l'honneur précisant la composition du foyer et l'absence de lien de parenté avec le bailleur ;
3. le bail lui-même, qui mentionne la surface et le loyer conformes au plafond de l'année.

En pratique, la mention dans le bail du loyer plafonné, de la surface retenue et de la zone donne au contrôleur une information immédiate et protège le bailleur. Ces pièces se conservent pendant toute la période d'engagement, puis le temps du délai de reprise de l'administration fiscale. Un candidat qui refuse de produire son avis d'imposition ne peut pas entrer dans le cadre du dispositif : faute de preuve, la condition n'est pas remplie. La vacance entre deux baux n'interrompt pas l'engagement, à condition que le logement soit réellement proposé à la location et reloué dans des délais raisonnables.

Ce qu'un dépassement coûte au propriétaire

Lorsque l'occupant dépassait le seuil le jour de la signature, la condition de location n'est pas respectée et l'administration peut reprendre la réduction d'impôt. La reprise porte sur les avantages déjà obtenus, majorés de l'intérêt de retard, dans la limite du délai pendant lequel le fisc peut contrôler. Un écart de quelques centaines d'euros suffit : le texte ne prévoit aucune tolérance.

Le même risque existe si le bien est loué à un ascendant ou un descendant, ou à une personne du foyer fiscal du bailleur, ce que la loi Duflot interdisait, à la différence du Pinel. Il vaut aussi pour un loyer fixé au-dessus du plafond, même de quelques euros, et pour une location meublée, exclue du dispositif.

Les contrôles portent le plus souvent sur la déclaration annuelle 2044 EB, où le propriétaire reporte la date du bail et les revenus de l'occupant. Une incohérence entre ces données et l'avis d'imposition déclenche une demande de pièces. D'où l'intérêt de ranger, pour chaque bail, une copie de l'avis et le calcul du loyer avec la valeur du coefficient multiplicateur retenue cette année-là.

Après neuf ans : la condition de revenus disparaît

Le Duflot ne prévoyait aucune prolongation : l'engagement dure neuf ans, pas un jour de plus. Une fois ce terme atteint, le plafond de ressources ne joue plus et le bailleur choisit librement son occupant, comme tout propriétaire. Le loyer reste en revanche celui du bail en cours jusqu'à son renouvellement, selon les règles ordinaires de la loi de 1989 et, le cas échéant, l'encadrement des loyers de la commune.

Fiscalement, les revenus fonciers retombent dans le droit commun. Sous 15 000 € de loyers bruts par an, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, selon la fiche Service-Public.fr F1991 ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les intérêts du crédit immobilier et les charges. Ces loyers supportent aussi les prélèvements sociaux, maintenus à 17,2 % pour les revenus fonciers après la LFSS 2026 : cette fiscalité de sortie mérite d'être prise en compte dès la fin de l'engagement. Les obligations qui restent, et le calendrier exact de sortie, sont détaillés dans la page sur la durée d'engagement de location et ses conséquences.

Beaucoup d'investisseurs ont acheté en 2013 ou en 2014 des logements livrés un ou deux ans plus tard. Leur engagement a donc pris fin entre 2023 et 2026 selon la date de première mise en location ; c'est elle, et non la date d'achat, qui fixe le terme.

Duflot, Pinel, Jeanbrun : des barèmes de revenus voisins

Le barème publié chaque année sert à la fois aux engagements Duflot et Pinel encore ouverts : la fiche de Service-Public.fr les traite ensemble. Le Pinel a fermé aux nouvelles acquisitions le 1er janvier 2025, mais ses engagements courent eux aussi, sur six, neuf ou douze ans. Pour un investissement immobilier locatif récent, la référence est désormais le dispositif Jeanbrun, ouvert aux achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un engagement de neuf ans et une place faite à l'ancien rénové à hauteur de 30 % de travaux.

Ses propres plafonds ne doivent pas être confondus avec ceux du Duflot : un bailleur qui détient les deux types de biens applique à chaque bail le barème de son dispositif. La logique reste la même : un niveau de loyer intermédiaire, un ménage aux revenus moyens, un avantage fiscal en contrepartie.

Défiscalisation immobilière après le Duflot : SCPI, Denormandie et Jeanbrun

Le Duflot s'inscrivait dans une longue suite de dispositifs de défiscalisation immobilière : Robien, Borloo, puis Scellier jusqu'en 2012, Duflot en 2013 et 2014, Pinel ensuite. Chacun a reconduit le même équilibre entre avantage fiscal, plafond de loyer et plafond de ressources de l'occupant, avec des taux de réduction et des zones qui changeaient à chaque loi de finances. Un épargnant qui veut investir en 2026 ne peut plus bénéficier d'aucun d'eux pour un logement neuf.

Plusieurs voies restent ouvertes, chacune avec sa propre fiscalité :

• le dispositif Jeanbrun, pour un appartement ou une maison acquis du 21 février 2026 à fin 2028, y compris dans l'ancien avec 30 % de travaux ; ses conditions d'éligibilité se lisent dans le texte qui l'a créé ;
• le Denormandie, réservé à l'ancien rénové dans les villes moyennes du programme Action cœur de ville, avec un montant de travaux de réhabilitation minimal ;
• les SCPI, placement collectif dans la pierre ; les SCPI fiscales Duflot et Pinel ont permis d'obtenir la réduction d'impôt par des parts plutôt que par un logement, à condition de les conserver jusqu'au terme de l'engagement de la société ;
• le déficit foncier, qui impute les travaux de rénovation énergétique sur le revenu global dans la limite de 21 400 € par an, prolongée jusqu'en 2027.

Avant de souscrire, un conseil indépendant compare le rendement net, le taux du prêt, le coût de l'assurance emprunteur, le plan de financement et la qualité de l'emplacement, selon la situation personnelle de chacun : un avantage fiscal ne compense jamais un appartement mal situé. À titre de référence, l'information officielle reste celle de Service-Public.fr et d'impots.gouv.fr ; aucune aide publique n'impose de passer par un intermédiaire, et l'accompagnement d'un conseiller en gestion de patrimoine se rémunère, directement ou par commissions sur le placement vendu. Un taux de rendement annoncé par un promoteur, une SCPI ou un conseil reste une projection, pas une garantie.

En outre-mer, le Duflot obéissait à des règles propres : taux de réduction plus élevé, plafonds de loyer et de ressources distincts, publiés pour la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin et Saint-Barthélemy. Un bailleur ultramarin applique ces barèmes et non ceux de la métropole ; le tableau plus haut ne vaut que pour l'Hexagone.

Colocation, enfant, revenus en hausse : les cas limites du bail Duflot

Les questions qui reviennent le plus après la signature sont regroupées, avec d'autres, dans les réponses aux questions fréquentes sur la loi Duflot. Voici celles qui touchent directement à la condition de revenus.

Peut-on louer un logement Duflot à des colocataires ?

La colocation est admise si chaque colocataire signe le bail. Les revenus de tous les signataires s'additionnent et se comparent au seuil correspondant à la composition réelle du ménage, ce qui rend souvent le plafond difficile à respecter pour trois actifs en zone B1.

Le propriétaire peut-il louer à son enfant en loi Duflot ?

Non, la loi Duflot excluait la location à un ascendant ou un descendant, même rattaché à un autre foyer fiscal. Cette possibilité n'a été ouverte qu'avec le Pinel, pour les acquisitions réalisées à partir de 2015.

Que se passe-t-il si les revenus de l'occupant augmentent pendant le bail ?

Rien : le plafond ne se vérifie qu'à l'entrée dans les lieux. Une promotion ou un second salaire arrivé en cours de bail ne remet pas en cause la réduction d'impôt déjà acquise ni celle des années suivantes.

Quel barème appliquer pour un bail signé en janvier 2026 ?

Le barème 2026, avec le revenu fiscal de 2024. Les plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année ; un bail signé fin décembre 2025 relevait encore du barème précédent.