À la fin de l'engagement Duflot, que faire du logement ? Dès le lendemain de la neuvième année de location, le propriétaire de cet investissement immobilier peut vendre, relouer sans plafond de loyer ni condition de ressources, passer en meublé ou occuper le bien, chaque voie ayant son impôt et son calendrier.
- La réduction d'impôt de 18 % s'arrête avec la neuvième année : aucune prorogation n'existe pour un investissement Duflot, contrairement au Pinel.
- Le bail en cours continue : la sortie du dispositif ne libère ni le logement ni le loyer d'un locataire en place.
- Vendre, garder en location nue, meubler ou habiter : le bon choix dépend de la plus-value, du prêt restant et de vos revenus fonciers.
Quand la fin de l'engagement Duflot tombe-t-elle vraiment ?
La fin de l'engagement Duflot se calcule à partir de la mise en location, pas de la date d'achat. L'article 199 novovicies du code général des impôts imposait de louer le logement nu, en résidence principale, pendant neuf ans au moins, la location devant commencer dans les douze mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de l'immeuble. Le dispositif ne couvrait que les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, selon la fiche F31151 de Service-Public.fr : un logement acheté sur plan en 2014 et livré deux ans plus tard a donc pu être loué pour la première fois en 2016 ou 2017.
Pour connaître votre date exacte, reprenez la prise d'effet du premier bail signé après la livraison et ajoutez neuf années pleines. Un bien loué en septembre 2016 sort du dispositif en septembre 2025 ; un bien vacant quelques mois entre deux locataires ne repousse pas l'échéance, tant que la vacance est restée raisonnable et que le logement était proposé à la location. Avant cette date, une vente, une donation ou un changement d'usage entraîne la remise en cause de la réduction déjà obtenue, comme le détaille la page sur la reprise en cas de donation du logement. Après cette date, plus rien ne lie le propriétaire à l'administration fiscale au titre du Duflot.
Le bail du locataire en place ne s'arrête pas avec le dispositif
Un locataire en place garde son bail quand le dispositif Duflot prend fin : le contrat de location nue signé pour trois ans par un particulier court jusqu'à son terme et se reconduit tacitement. La fin de l'avantage fiscal n'est pas un motif de congé. Le propriétaire qui veut récupérer le logement doit attendre l'échéance du bail et délivrer un congé pour vendre ou pour reprise au moins six mois avant, dans les formes prévues par la loi du 6 juillet 1989 (fiche F1291 de Service-Public.fr).
Le loyer suit la même logique. Pendant le bail, la seule hausse possible est la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), si une clause la prévoit. Au renouvellement, une hausse n'est admise que si le loyer est manifestement sous-évalué, en comparant avec les loyers du voisinage. En zone tendue, le décret annuel d'encadrement limite en plus l'évolution du loyer entre deux locataires, et certaines villes appliquent un plafond de loyer de référence. Les plafonds de loyer Duflot disparaissent donc, mais pas toutes les règles : un logement à Lyon, Paris ou Bordeaux reste soumis au droit commun du marché locatif local.
Vendre le bien Duflot après les neuf ans
La revente d'un logement Duflot devient libre à la fin de l'engagement, et la plus-value éventuelle est taxée comme pour tout bien locatif. La fiche F10864 de Service-Public.fr fixe le taux à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention qui démarre à la sixième année : 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e pour l'impôt, ce qui donne une exonération totale après 22 ans ; pour les prélèvements sociaux, l'exonération n'est acquise qu'après 30 ans.
Concrètement, un propriétaire qui vend au bout de dix ou onze ans de détention n'obtient qu'un abattement partiel. La plus-value se calcule sur le prix de revient : prix d'achat, frais de notaire réels ou forfait de 7,5 %, et travaux justifiés ou forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention. La réduction d'impôt Duflot perçue pendant neuf ans ne vient pas diminuer ce prix de revient. Vendre avec un locataire en place reste possible, mais l'acheteur sera un investisseur qui reprend le bail, ce qui pèse souvent sur le prix obtenu. Vendre libre suppose d'attendre le terme du bail et de respecter le droit de préemption du locataire.
Relouer nu, sans plafond de ressources ni de loyer
Garder le logement en location nue est la voie la plus simple : le bien quitte le régime Duflot et entre dans le droit commun des revenus fonciers. Plus de condition de ressources pour le locataire, plus de plafond de loyer propre au dispositif, et la possibilité de louer à un membre de la famille, ascendant ou descendant, que le Duflot interdisait. Le loyer d'un nouveau bail se fixe librement hors zone tendue ; en zone tendue, il obéit à l'encadrement décrit plus haut.
Côté impôt, les loyers restent déclarés en revenus fonciers. Le micro-foncier applique un abattement de 30 % si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an ; au-delà, ou sur option, le régime réel permet la déduction des charges réelles et le déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, intérêts d'emprunt exclus. Les intérêts d'un crédit immobilier encore en cours se déduisent toujours des loyers : un prêt sur vingt ans souscrit en 2014 court jusqu'en 2034, bien après la fin de la réduction d'impôt. La taxe foncière reste à la charge du bailleur et se déduit au régime réel, à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire.
Passer au statut LMNP : un calcul qui a changé en 2025
Le statut LMNP, loueur en meublé non professionnel, a longtemps été la reconversion la plus citée après un Duflot, parce qu'il permet d'amortir le bien et le mobilier au régime réel. La loi de finances pour 2025 a réduit cet intérêt : selon la fiche F10864, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025. Un propriétaire qui prévoit de revendre dans quelques années récupère donc une partie de l'économie d'impôt au moment de la vente.
Le micro-BIC reste une option simple pour la location meublée de longue durée : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles (fiche F32744). Le passage au meublé suppose aussi de vider le bail nu en cours, de proposer un logement équipé selon la liste du décret du 31 juillet 2015, et de signer un bail meublé d'un an. Pour un appartement Duflot neuf de 2014 à 2016, la surface habitable et la conception (deux pièces en zone B1, studios en zone A) se prêtent souvent bien à la location meublée, mais le gain dépend de votre tranche d'imposition et de votre horizon de revente.
| Choix après le Duflot | Impôt en jeu | Contrainte principale |
|---|---|---|
| Vendre | plus-value à 19 % + 17,2 %, abattement partiel | bail en cours, droit de préemption du locataire |
| Relouer nu | revenus fonciers, micro-foncier ou réel | encadrement en zone tendue |
| Meubler (LMNP) | BIC, amortissements réintégrés à la vente | logement libre et équipé, bail d'un an |
| Occuper | plus de revenu foncier ; exonération possible en résidence principale | congé pour reprise, occupation réelle |
| Donner | droits de donation, plus de reprise Duflot | bail transmis au donataire |
Occuper le logement ou le transmettre
Habiter soi-même l'ancien logement Duflot devient possible dès la fin des neuf ans, à condition de donner congé pour reprise au locataire à l'échéance du bail. Le changement a un effet fiscal à plus long terme : si le bien devient votre résidence principale au jour d'une vente future, la plus-value est exonérée, à condition que l'occupation soit réelle et habituelle. L'administration vérifie cette situation et écarte une installation de quelques semaines faite pour échapper à l'impôt.
La donation à un enfant, interdite sans perte de l'avantage pendant les neuf ans, n'entraîne plus aucune reprise une fois l'engagement achevé. Le donataire reçoit le bien avec le bail en cours et paie des droits de donation calculés sur la valeur du logement, après l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les quinze ans. Pour un bien détenu en SCI, la même liberté s'applique aux associés à la fin de l'engagement de la société.
Réinvestir : ce que le marché offre après Pinel et Duflot
Les propriétaires qui veulent prolonger un investissement locatif défiscalisé ne retrouveront pas l'équivalent du Duflot dans le neuf. Le Pinel, qui lui avait succédé en septembre 2014, est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025. Le dispositif Jeanbrun prend le relais pour les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de neuf ans, et vise notamment l'ancien avec au moins 30 % de travaux. L'actualité des lois Duflot et Pinel suit ces changements de dispositif et leurs conditions. Avant de se tourner vers le Jeanbrun, l'investisseur vérifie que le bien visé est éligible et qu'un nouvel engagement de neuf ans convient à sa stratégie patrimoniale : bénéficier d'une nouvelle défiscalisation n'a d'intérêt que si la fiscalité de l'opération reste favorable une fois la réduction épuisée.
Pour qui cherche à conserver une épargne immobilière sans gestion locative, les parts de SCPI offrent une autre possibilité. La fiscalité de leurs revenus reste celle des revenus fonciers, sans réduction d'impôt hors SCPI fiscales, et revendre des parts de SCPI dépend de la demande sur le marché secondaire : un investisseur pressé de récupérer son capital n'y trouve pas toujours preneur au prix voulu.
Avant de vendre pour racheter, comparez la rentabilité nette du logement actuel, désormais libre de tout plafond, avec celle d'une nouvelle opération : frais de notaire, frais de dossier du crédit et nouvelle période d'engagement pèsent sur la seconde. Un logement Duflot construit aux normes RT 2012 a aussi un avantage durable : sa performance énergétique le met à l'abri du calendrier d'interdiction de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, puis F et E, ce qui n'est pas le cas d'un bien ancien acheté sans travaux.
Préparer la décision un an avant l'échéance
La décision se prépare mieux douze mois avant la date de fin, quand il reste le temps de délivrer un congé dans les délais. Trois éléments suffisent à trancher :
- la valeur du bien, estimée par deux ou trois agences locales et comparée aux ventes récentes de la base DVF ;
- le capital restant dû et le taux du prêt, qui pèsent sur l'intérêt de vendre ou de garder ;
- votre revenu fiscal et votre foyer fiscal à dix ans : une baisse de revenus à la retraite change le coût des revenus fonciers et le taux marginal d'imposition qui leur est appliqué.
La recherche de la meilleure option gagne à passer par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine, qui chiffre la fiscalité immobilière de chaque voie à partir de votre patrimoine global, y compris la taxe foncière et l'impôt sur la fortune immobilière si vous y êtes assujetti.
Le choix ne dépend pas d'une règle unique. Un bien situé dans une zone où les prix ont peu progressé depuis 2014 se garde souvent en location, faute de plus-value à encaisser ; un bien bien valorisé dans une métropole se vend plus facilement libre, après le départ du locataire. Les conditions d'éligibilité de la loi Duflot rappellent les règles qui s'appliquaient pendant l'engagement initial de location, utiles pour vérifier qu'aucune remise en cause n'est encore possible sur les dernières années déclarées.
Locataire en place, prêt en cours, déclaration : les cas de fin de Duflot
Peut-on augmenter le loyer dès la fin de l'engagement Duflot ?
Le loyer d'un bail en cours ne peut pas être porté au prix du marché à la fin de l'engagement Duflot. Seule la révision annuelle selon l'IRL reste possible ; une hausse plus forte n'est envisageable qu'au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, ou lors d'une nouvelle mise en location.
Faut-il déclarer quelque chose la dernière année ?
La dernière fraction de la réduction d'impôt se déclare sur la déclaration de revenus de l'année de la neuvième échéance, sur le formulaire 2042 C. Les années suivantes, seuls les revenus fonciers figurent sur la déclaration, en micro-foncier ou sur le formulaire 2044 au régime réel.
Peut-on prolonger la réduction d'impôt Duflot ?
La réduction d'impôt Duflot ne se prolonge pas : la loi ne prévoyait que neuf ans, sans période triennale supplémentaire, contrairement au Pinel qui offrait douze ans au maximum. Le bien garde en revanche la même valeur locative et continue de produire un loyer.
