Rappel : la loi Duflot est fermée aux nouveaux achats depuis le 1er septembre 2014 : la fiche Service-Public.fr F31151, vérifiée le 11 mars 2026, la rattache aux seules opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014, et le Pinel qui l'a remplacée est clos depuis le 1er janvier 2025. Ce site décrit le dispositif tel qu'il a fonctionné et ce qu'il laisse aux propriétaires.
La loi Duflot est le dispositif de défiscalisation de l'investissement locatif créé par l'article 199 novovicies du Code général des impôts : une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient d'un logement neuf, étalée sur neuf ans, pour le bailleur qui loue à loyer plafonné en zone tendue. Ces avantages fiscaux ont couvert les achats du 1er janvier 2013 au 31 août 2014.
- Avantage fiscal
- 18 % du prix de revient, soit 2 % par an pendant neuf ans, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré.
- Contreparties
- Logement neuf ou assimilé, zone A bis, A, B1 (B2 sur agrément), loué nu en résidence principale, loyer et ressources du locataire plafonnés.
- Situation en 2026
- Plus aucun achat possible, mais les engagements de location signés avant septembre 2014 ont tous atteint ou dépassé leur terme de neuf ans.
Loi Duflot : un dispositif né en janvier 2013
Le dispositif porte le nom de Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement dans le gouvernement du Premier ministre Jean-Marc Ayrault. Voté dans la loi de finances pour 2013, il a pris la suite de la loi Scellier, close au 31 décembre 2012, avec une philosophie différente : moins d'avantage fiscal, davantage de contreparties sociales. L'État voulait orienter l'investissement locatif vers les villes où l'offre de logement manque, et faire baisser les loyers en imposant un plafond environ 20 % sous le prix du marché.
La même ministre a porté la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové), promulguée en mars 2014, qui a encadré les loyers, réformé la copropriété et le droit de l'urbanisme, et prévu une garantie universelle des loyers jamais mise en place. La loi ALUR devait également remplacer l'assurance loyers impayés souscrite par chaque bailleur ; le gouvernement suivant y a renoncé. La loi SRU, plus ancienne, imposait déjà aux communes un quota de logement social : le Duflot s'inscrivait dans ce mouvement en créant un parc « intermédiaire » privé, entre le social et le marché libre.
Dès l'été 2014, le gouvernement Valls a assoupli le mécanisme. Les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2014 relèvent du dispositif Pinel, qui reprend la même base juridique en ajoutant une durée d'engagement au choix et la location aux ascendants ou descendants. La période d'achat sous la loi Duflot s'étend donc de janvier 2013 à fin août 2014, soit vingt mois seulement.
Comment fonctionnait la réduction d'impôt Duflot ?
Le fonctionnement reposait sur une réduction d'impôt, et non une déduction du revenu imposable : le montant vient en diminution directe de l'impôt dû, quelle que soit la tranche marginale du foyer fiscal. Le taux était de 18 % du prix de revient du logement, réparti de façon linéaire sur neuf années, soit 2 % chaque année à partir de l'année d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure.
Le prix de revient comprenait le prix d'achat, les frais de notaire, les droits d'enregistrement, la TVA et les frais de commercialisation. Deux plafonds se cumulaient : 300 000 € par contribuable et par an, et un prix de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Au-delà, la fraction excédentaire n'ouvrait droit à rien. Le nombre d'achats était limité à deux logements par an.
| Prix de revient retenu | Réduction annuelle (2 %) | Total sur 9 ans (18 %) |
|---|---|---|
| 150 000 € | 3 000 € | 27 000 € |
| 200 000 € | 4 000 € | 36 000 € |
| 300 000 € (plafond) | 6 000 € | 54 000 € |
Ces chiffres découlent directement du taux légal appliqué au prix de revient, frais de construction et de notaire compris. La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par foyer et par an. Si l'impôt annuel est inférieur à la réduction, la fraction non utilisée est perdue : contrairement à d'autres dispositifs, le Duflot ne prévoit aucun report sur les années suivantes. Calibrer l'investissement sur l'impôt réellement payé était donc la première précaution.
Les conditions d'éligibilité du logement et du propriétaire
Pour bénéficier de l'avantage, le contribuable devait être domicilié fiscalement en France : un non-résident, même de nationalité française, en est exclu. Il pouvait acheter en direct ou par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, la réduction étant alors calculée sur sa quote-part.
Le logement devait respecter plusieurs critères :
- être acquis neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA), avec un achèvement dans les 30 mois suivant la déclaration d'ouverture de chantier, ou construit par le contribuable après dépôt du permis de construire ;
- à défaut, provenir d'un local ancien transformé en habitation ou d'un logement réhabilité ayant fait l'objet de travaux lui donnant les caractéristiques d'un neuf ;
- atteindre la performance énergétique de la réglementation thermique RT 2012 ou du label BBC 2005 ;
- être situé dans une commune classée en zone A bis, A ou B1, ou en zone B2 sur agrément du préfet de région.
Les zones correspondent au déséquilibre entre l'offre et la demande de logements : Paris et sa petite couronne en A bis, les grandes agglomérations comme Lyon, Lille ou Marseille en A, les villes de plus de 250 000 habitants en B1. La zone C, où le marché locatif est détendu, était exclue d'office. La liste des communes figure dans un arrêté ministériel et a été révisée depuis ; c'est le classement en vigueur à la date d'achat qui compte pour un investissement Duflot.
Plafonds de loyer et de ressources : la contrepartie sociale
Le loyer mensuel hors charges ne pouvait pas dépasser un plafond par mètre carré fixé chaque année selon la zone. En 2013, il s'élevait à 16,52 € en A bis, 12,27 € en A, 9,88 € en B1 et 8,59 € en B2. Ce montant était corrigé par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2, qui favorise les petites surfaces. La surface prise en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (cave, balcon, loggia), dans la limite de 8 mètres carrés. Le détail du calcul et les valeurs actualisées sont présentés sur les plafonds de loyer par zone.
| Zone | Loyer plafond 2013 (€/m²) | Marché visé |
|---|---|---|
| A bis | 16,52 | Paris et 29 communes limitrophes |
| A | 12,27 | Grandes agglomérations tendues, Côte d'Azur, Genevois |
| B1 | 9,88 | Villes de plus de 250 000 habitants, DOM |
| B2 | 8,59 | Villes moyennes, sur agrément seulement |
Le locataire devait, lui, respecter des plafonds de ressources qui dépendent de la zone et de la composition du foyer. Le revenu fiscal de référence retenu est celui de l'avant-dernière année précédant la signature du bail. Le locataire ne pouvait pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire, et la loi Duflot excluait aussi la location aux ascendants et descendants, une restriction levée par la suite pour les achats réalisés sous le régime Pinel.
La mise en location devait intervenir dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition, en location nue, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de neuf ans. Cette durée était fixe : pas de prorogation possible, contrairement au Pinel et à ses engagements de six, neuf ou douze ans.
Déclarer son investissement et le suivre chaque année
La première année, le propriétaire remplit la déclaration n° 2044 EB, propre aux dispositifs de réduction d'impôt locatifs, et reporte le montant sur la déclaration de revenus n° 2042 C, dans les cases dédiées à l'investissement Duflot. Il joint l'engagement de location, une copie du bail, l'avis d'imposition du locataire et l'attestation de performance énergétique. Les années suivantes, seul le report de la fraction annuelle est nécessaire, à condition que les obligations restent respectées. Le formulaire et les cases à remplir sont détaillés dans la rubrique consacrée à la déclaration du formulaire 2044 EB.
Les loyers perçus restent imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime micro-foncier s'applique en dessous de 15 000 € de loyers bruts, sinon le régime réel permet de déduire les charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien.
Ce qui fait perdre la réduction d'impôt
La rupture de l'engagement entraîne la reprise des réductions déjà obtenues, ajoutées à l'impôt de l'année de la rupture. Les principaux cas sont la vente du bien avant neuf ans, un loyer supérieur au plafond, un locataire au-dessus des plafonds de ressources à la signature du bail, ou une vacance prolongée sans recherche active d'un nouveau locataire. Le fisc admet quelques exceptions : invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint. Dans les autres cas, l'avantage acquis disparaît, parfois avec des intérêts de retard.
Sur le plan économique, le risque tient au prix d'achat. De nombreux programmes neufs vendus en 2013 et 2014 affichaient un prix supérieur au marché local, la marge du promoteur et des commercialisateurs absorbant une partie de l'avantage fiscal. Un investisseur qui revend au terme des neuf ans peut constater une moins-value supérieure à la réduction perçue, surtout dans une ville moyenne où la demande locative est restée faible.
La loi Duflot en 2026 : ce qu'il reste aux propriétaires
Plus aucun achat n'est possible sous ce régime depuis le 1er septembre 2014. Les derniers logements livrés en 2016 ou 2017 ont achevé leur période de neuf ans entre 2025 et 2026. Le propriétaire est alors libre de fixer le loyer au prix du marché (sous réserve de l'encadrement des loyers dans les villes concernées), de vendre sans reprise fiscale ou de reprendre le logement pour lui-même. Les évolutions récentes et la situation des propriétaires encore engagés sont suivies dans l'actualité Duflot et Pinel de 2026.
Les questions encore posées par les propriétaires
Quand a été mise en place la loi Duflot ? Elle s'appliquait aux acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. Les achats du 1er septembre 2014 relèvent du dispositif Pinel.
Quelle est la différence entre la loi Duflot et la loi Pinel ? Le Pinel a gardé le cadre de 2013 mais propose une durée d'engagement de six, neuf ou douze ans, avec une réduction de 12, 18 ou 21 % pour les achats jusqu'en 2022, et autorise la location à un parent. Le comparatif complet figure sur la page qui expose ce qui sépare Duflot et Pinel.
Peut-on encore investir avec un avantage fiscal comparable ? Le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Restent la loi Denormandie, réservée à l'ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total et prolongée jusqu'au 31 décembre 2027, le déficit foncier, porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2027, la loi Malraux pour les secteurs protégés, et le dispositif Jeanbrun pour les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. La loi Malraux vise la restauration d'immeubles anciens à titre patrimonial, avec un taux de réduction lié au secteur ; le statut LMNP, hors défiscalisation au sens strict, concerne la location meublée. Pour savoir à quel régime un projet est éligible, le site service public et celui des impôts restent les références.
Un logement Duflot peut-il être vendu avant neuf ans ? Oui, mais la vente entraîne la reprise de toutes les réductions déjà imputées, sauf en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.
Et aujourd'hui, quels régimes pour louer un logement après la loi Duflot ?
Pour un premier investissement locatif en 2026, les régimes de droit commun prennent la place qu'occupait le Duflot. La location nue relève du micro-foncier, avec un abattement de 30 % sous 15 000 € de loyers, ou du régime réel, où le déficit foncier et son cumul avec un Duflot suivent la fiche Service-Public.fr F1991 : imputation jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global.
La location meublée de longue durée passe par le micro-BIC, abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (fiche F32744), et l'ancien rénové par le Denormandie tant qu'il reste ouvert, c'est-à-dire jusqu'au 31 décembre 2027.
Évaluer un investissement Duflot avec du recul
Dix ans après la fin du dispositif, le bilan dépend surtout de l'emplacement. Dans les métropoles de zone A et B1, la hausse des prix immobiliers entre 2013 et 2022 a souvent couvert la surcote d'achat, et la réduction d'impôt est venue s'ajouter à une plus-value. Dans les communes de zone B2 agréées, où le marché est moins profond, le bilan est plus contrasté : loyers plafonnés proches du marché libre, vacance plus fréquente, revente plus lente.
Pour un propriétaire qui arrive au terme de son engagement, trois questions guident la décision : le loyer de marché dépasse-t-il nettement le plafond appliqué jusque-là, le prêt est-il remboursé ou proche de l'être, et la plus-value éventuelle supporte-t-elle la fiscalité des plus-values immobilières, dégressive avec la durée de détention ? Un simulateur de rentabilité, qui intègre le loyer réel, les charges, la fiscalité foncière et le prix de revente estimé, reste l'outil le plus fiable pour trancher entre conserver, relouer ou vendre.
