Statut du dispositif : un simulateur Duflot ne sert plus à préparer un achat, la fiche Service-Public.fr F31151 (vérifiée le 11 mars 2026) limitant la réduction aux opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014. Il reste utile pour recalculer une réduction déjà imputée ou chiffrer la sortie d'un logement.
Une réduction d'impôt Duflot valait 18 % du prix de revient, plafonné à 300 000 €, étalée sur neuf ans : c'est la formule de tout simulateur loi Duflot. Le reste de la simulation (commune, revenu, crédit immobilier, taux du prêt, déficit foncier) décidait de la rentabilité de l'investissement locatif face au dispositif Pinel.
- Formule
- prix de revient retenu x 18 %, divisé par 9 ans, soit 2 % par an.
- Plafonds
- 300 000 € par an et par foyer, 5 500 € par m² de surface habitable, deux logements au plus.
- Période
- acquisitions du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 ; les engagements de neuf ans sont donc arrivés à leur terme.
Les données qu'un simulateur Duflot demande
Un outil de calcul en ligne sérieux réclame d'abord le prix d'achat du logement neuf ou en VEFA, puis la surface habitable, la zone de la commune et le loyer envisagé. Le prix de revient retenu par l'administration correspond au prix d'acquisition majoré de certains frais (frais de notaire, droits d'enregistrement, commission d'intermédiaire), dans la double limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. Un appartement de 50 m² ne peut donc pas porter une base supérieure à 275 000 €, même acheté plus cher.
Le simulateur demande ensuite votre revenu imposable et votre impôt annuel, car la réduction ne sert qu'à hauteur de l'impôt dû : la fraction qui dépasse l'impôt de l'année est perdue, elle ne se reporte pas sur l'année suivante. Un contribuable peu imposé qui saisit un gros montant de l'investissement verra le résultat théorique fondre dans la simulation réelle.
Dernier champ souvent négligé : les autres avantages fiscaux du foyer. La réduction Duflot entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an, avec l'emploi à domicile ou la garde d'enfants. Une simulation loi Duflot qui ignore ce cumul surestime le gain.
Côté financement, l'outil doit enfin connaître le crédit immobilier : capital emprunté, durée, taux nominal et assurance. Les intérêts d'emprunt viennent en déduction des revenus fonciers ; s'ils dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts. Ce déficit reste distinct de la réduction : les deux mécanismes de défiscalisation se cumulent, mais une étude sérieuse les sépare dans son bilan.
Le calcul de la réduction d'impôt, avec un exemple chiffré
Prenons un logement de 250 000 € de prix de revient, situé dans une commune éligible et dont la surface respecte le plafond au mètre carré. La base est de 250 000 €, la réduction totale de 45 000 € (18 %), et l'avantage fiscal annuel de 5 000 € pendant neuf ans. Ce montant s'impute sur l'impôt sur le revenu, pas sur le revenu imposable : c'est l'erreur la plus fréquente des simulations faites à la main.
Pour un achat de 320 000 €, la base reste plafonnée à 300 000 € : la réduction atteint 54 000 €, soit 6 000 € par an, et les 20 000 € excédentaires n'ouvrent aucun droit. Deux logements achetés la même année partagent ce même plafond de 300 000 €.
| Prix de revient | Base retenue | Réduction totale (18 %) | Par an sur 9 ans |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 150 000 € | 27 000 € | 3 000 € |
| 250 000 € | 250 000 € | 45 000 € | 5 000 € |
| 320 000 € | 300 000 € | 54 000 € | 6 000 € |
Plafond de loyer et loyers perçus dans la simulation
La réduction d'impôt n'était due qu'en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans, à un loyer sous plafond et à un locataire dont les ressources restaient sous un seuil. Le plafond de loyer se calculait au mètre carré selon la zone (A bis, A, B1, et B2 sur agrément), corrigé par un coefficient égal à 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Les montants applicables chaque année figurent sur la page des plafonds de loyer par zone ; un simulateur qui laisse saisir un loyer libre fausse le rendement locatif.
La zone dépend de la commune : les communes agréées en B2 n'entraient dans le dispositif Duflot qu'après une décision préfectorale, et la zone C en était exclue. Avant de lancer le calcul, vérifiez le classement de la commune sur la carte des communes classées. Dans une commune où la demande locative est faible, la vacance pèse davantage que le gain fiscal.
Rendement, frais et fiscalité des loyers
Le taux de rendement brut rapporte les loyers annuels au prix d'achat. Le rendement net retranche la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, les frais de gestion et les intérêts d'emprunt. Les revenus fonciers nets s'ajoutent ensuite au revenu imposable et supportent les prélèvements sociaux de 17,2 %, taux maintenu pour les revenus fonciers par la LFSS 2026. Un simulateur Duflot qui affiche seulement la réduction d'impôt sans cette imposition des loyers donne une image flatteuse de l'investissement dans l'immobilier.
Les frais de notaire d'un logement neuf restent plus faibles que dans l'ancien, et ils entrent dans le prix de revient. Les frais de garantie et de dossier du crédit, eux, n'y entrent pas : ils se placent dans la simulation globale, à côté de la mensualité. Pour mesurer l'effort d'épargne mensuel, comparez la mensualité aux encaissements nets et à la réduction lissée sur douze mois.
Chaque année, la déclaration passe par le formulaire 2044 pour les revenus fonciers et par la déclaration 2042 C pour la réduction. Une simulation qui reprend ces deux lignes permet de connaître le résultat réel de l'opération, année par année, et de vérifier que la situation du foyer remplit toujours chaque condition du dispositif.
Duflot, Pinel, Malraux : ce qu'une simulation compare en 2026
La loi Duflot 2014 a laissé place au dispositif Pinel pour les acquisitions faites à partir du 1er septembre 2014. Une simulation Pinel suivait la même logique, avec des durées d'engagement de six, neuf ou douze ans ; ce qui sépare les deux régimes est détaillé dans la différence entre Duflot et Pinel. Le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Pour les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, le dispositif Jeanbrun prend le relais, avec un engagement de neuf ans et la possibilité d'acheter dans l'ancien avec 30 % de travaux.
La loi Malraux, de son côté, porte sur la restauration d'immeubles en secteur protégé et raisonne sur le montant des travaux, pas sur le prix de revient d'un logement neuf. Comparer ces dispositifs dans un même simulateur n'a de sens que si le conseiller en gestion de patrimoine ramène chacun à un rendement net après impôt sur toute la durée.
Deux autres placements reviennent dans les comparaisons : le dispositif Denormandie, qui vise l'ancien rénové dans certaines villes moyennes, et le statut LMNP, qui loue meublé et amortit le bien au lieu d'obtenir une réduction. Le LMNP ne relève pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux ; une simulation honnête le traite donc à part, avec sa propre fiscalité et son propre objectif de rentabilité.
Et aujourd'hui, que simuler à la place d'un achat Duflot ?
Les simulations utiles en 2026 portent sur des régimes encore ouverts. Pour la location nue, l'outil compare le micro-foncier, avec son abattement de 30 % sous 15 000 € de loyers, au régime réel, où le déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (fiche Service-Public.fr F1991).
Pour le meublé, il applique l'abattement de 50 % du micro-BIC dans la limite de 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (fiche F32744). Dans l'ancien avec travaux, le Denormandie peut entrer dans la comparaison jusqu'au 31 décembre 2027.
Simuler un Duflot déjà en place : les cas qui reviennent
Que deviennent les loyers à la fin des neuf ans ?
Les loyers sortent du plafond : le bail en cours se poursuit, puis le loyer peut être réévalué selon les règles du bail d'habitation. La réduction d'impôt s'arrête, et la simulation devient celle d'un investissement locatif classique.
Une revente avant terme remet-elle la réduction en cause ?
Oui, sauf exceptions prévues par la loi (invalidité, licenciement, décès) : les réductions déjà obtenues sont reprises. Une simulation de revente doit donc intégrer ce risque.
Le simulateur tient-il compte du plafonnement des niches fiscales ?
Seuls les outils complets le font. Saisissez vos autres réductions et crédits d'impôt : au-delà de 10 000 € par an pour le foyer, l'excédent de réduction Duflot est perdu. D'autres réponses figurent dans les questions courantes sur la loi Duflot.
