Comment se calculait, et s'impute encore, la réduction d'impôt Duflot

Dix-huit pour cent du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 €, étalés sur neuf ans : c'est le taux de la réduction d'impôt du dispositif Duflot, la loi d'investissement locatif réservée aux logements neufs acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 en zone éligible. Le bailleur bénéficiait de cet avantage fiscal en échange d'un engagement de location de neuf ans, avec plafond de loyer et de ressources. Le montant se retranche de l'impôt, pas du revenu.

Le fonctionnement de la réduction d'impôt Duflot, du contrat à l'avis d'imposition

La loi Duflot était un dispositif d'aide à l'investissement locatif intermédiaire créé par la loi de finances pour 2013 (article 199 novovicies du Code général des impôts). Il a remplacé le Scellier et a été rebaptisé Pinel pour les acquisitions réalisées à compter du 1er septembre 2014. La période Duflot proprement dite ne couvre donc que vingt mois : un logement acquis ou réservé en VEFA entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014.

Le mécanisme repose sur un échange. L'État accorde un avantage fiscal à l'investisseur ; en contrepartie, celui-ci s'engage à louer le logement nu, comme résidence principale, à un ménage dont les revenus ne dépassent pas un plafond, avec un loyer lui aussi plafonné. Tant que l'engagement de location est tenu, la réduction s'applique chaque année. S'il est rompu, l'administration fiscale reprend ce qui a été accordé.

Une réduction d'impôt n'est pas une déduction. Une charge déductible diminue le revenu imposable et son effet dépend de la tranche marginale ; une réduction se soustrait directement du montant de l'impôt calculé selon le barème. Un contribuable imposé à 11 % et un autre à 41 % obtiennent donc la même économie pour le même investissement, à condition que leur impôt soit assez élevé pour l'absorber. C'est ce point, et non le taux affiché, qui décide si le dispositif rapporte ce qu'il promet.

La réduction commence l'année d'achèvement du logement, ou l'année de son acquisition si elle est postérieure à l'achèvement. Pour une vente en l'état futur d'achèvement signée au printemps 2014 et livrée fin 2015, la première annuité se rattache aux revenus de 2015, déclarés en 2016, et la neuvième aux revenus de 2023. Un logement achevé en 2016 porte sa dernière annuité sur les revenus de 2024. En 2026, la quasi-totalité des investissements Duflot ont donc consommé leurs neuf années de réduction ; la question qui se pose aux propriétaires concerne surtout la sortie du dispositif et la fiscalité des loyers qui suit.

Le taux de la réduction et sa répartition sur neuf ans

Le taux de la réduction était de 18 % pour un logement situé en métropole. Il atteignait 29 % pour un logement situé dans un département d'outre-mer, à Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Polynésie française, à Wallis-et-Futuna ou en Nouvelle-Calédonie. Contrairement au Pinel, qui a ensuite proposé des durées de six, neuf ou douze ans, la loi Duflot ne connaissait qu'une seule durée d'engagement : neuf ans, sans prorogation possible.

La réduction est répartie par parts égales : un neuvième chaque année. En métropole, cela revient à 2 % du prix de revient retenu par an ; outre-mer, à environ 3,22 %. Les montants se calculent ainsi :

Ces chiffres sont des maximums théoriques. Ils supposent que le contribuable paie chaque année un impôt au moins égal à l'annuité et que d'autres avantages fiscaux n'entament pas le plafond global des niches. Pour reproduire le calcul avec vos propres montants, le simulateur de réduction Duflot applique les mêmes règles de plafonnement.

Le prix de revient : la base sur laquelle porte le calcul

La base de la réduction n'est pas le prix affiché par le promoteur mais le prix de revient du logement. Le BOFiP le définit comme le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires du notaire, droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière, commissions versées aux intermédiaires, TVA acquittée. Pour un logement que l'investisseur fait construire, il s'agit du prix du terrain et du coût des travaux. Les frais d'acquisition entrent donc bien dans le montant de l'investissement retenu, ce qui augmente l'avantage.

En revanche, ne s'ajoutent pas à la base les dépenses engagées après la livraison pour équiper ou meubler le logement, les frais de dossier du crédit, ni les intérêts d'emprunt. Ces derniers relèvent d'un autre circuit : ils se déduisent des revenus fonciers, au même titre que la taxe foncière, l'assurance du propriétaire non occupant ou les frais de gestion. Le financement d'un investissement Duflot par un crédit immobilier agit donc sur la fiscalité des loyers, pas sur le montant de la réduction.

Deux plafonds bornent ensuite cette base. Le premier est global : 300 000 € par contribuable et par année d'imposition, quel que soit le nombre de logements acquis, dans la limite de deux logements par an. Le second est rapporté à la surface : 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Le montant retenu est le plus faible des trois chiffres : prix de revient réel, surface multipliée par 5 500 €, et 300 000 €.

Prenons un appartement de 80 m² acquis 500 000 €, frais compris, dans une grande métropole. Le plafond au mètre carré donne 440 000 € (80 x 5 500) ; le plafond global ramène la base à 300 000 €. La réduction annuelle sera de 6 000 €, et non de 10 000 € comme le laisserait croire un calcul sur le prix d'achat. À l'inverse, un deux-pièces de 45 m² acheté 260 000 € voit sa base limitée à 247 500 € (45 x 5 500), soit 4 950 € par an.

Les plafonds de loyer et de ressources qui conditionnent l'avantage fiscal

Le bénéfice de la réduction suppose de respecter, pendant toute la durée de l'engagement, deux séries de plafonds fixées par zone. Les zones éligibles sont A bis, A et B1 ; la zone B2 n'était ouverte qu'aux communes ayant obtenu un agrément du préfet de région, et la zone C en était exclue. La localisation du logement détermine ainsi le loyer mensuel autorisé et le revenu maximal du locataire.

Le plafond de loyer s'exprime en euros par mètre carré de surface utile (surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m²). Il est corrigé par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2, qui avantage les petites surfaces. Les valeurs sont révisées chaque année au 1er janvier : celles qui s'appliquent à votre bail sont détaillées, zone par zone, dans notre page sur le plafond de loyer Duflot et son calcul.

Les plafonds de ressources du locataire dépendent de la zone et de la composition du foyer fiscal. Ils s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la signature du bail, vérifié à l'entrée dans les lieux et non à chaque renouvellement. Sous Duflot, le logement ne pouvait pas être loué à un membre du foyer fiscal de l'investisseur, ni à un ascendant ou un descendant : cette ouverture à la famille n'est arrivée qu'avec le Pinel en 2015.

Un dépassement de loyer, même de quelques euros, ou une location à un ménage au-dessus du plafond constitue une rupture des conditions. Elle entraîne la remise en cause de l'avantage, d'où l'intérêt de conserver l'avis d'imposition du locataire et un calcul écrit du loyer plafond pour chaque bail signé pendant les neuf ans.

Quels logements ouvraient droit au dispositif Duflot avant sa clôture ?

Le dispositif visait d'abord le logement neuf : logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, logement que le contribuable fait construire (permis de construire déposé dans la période), mais aussi local transformé en habitation et logement ancien réhabilité ou faisant l'objet de travaux le rendant décent et performant. Dans tous les cas, le logement devait atteindre un niveau de performance énergétique global : label BBC 2005 pour les permis déposés avant le 1er janvier 2013, respect de la réglementation thermique RT 2012 ensuite.

La mise en location devait intervenir dans les douze mois suivant la date d'achèvement ou d'acquisition, si celle-ci est postérieure. Le logement devait être loué nu, ce qui exclut la location meublée et la location saisonnière, et constituer la résidence principale du locataire. Un délai d'achèvement s'imposait également pour les ventes sur plan et les constructions : trente mois à compter de la signature de l'acte ou de l'obtention du permis de construire.

L'acquisition par une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés était possible : chaque associé bénéficie alors de la réduction à proportion de ses parts, et s'engage à les conserver jusqu'au terme de l'engagement de la société. Les parts de SCPI investies en Duflot permettaient aussi l'accès au dispositif, sur 95 % de la souscription, dans la limite globale de 300 000 € qui inclut investissement direct et parts de SCPI de la même année.

Investir via une SCPI Duflot avait un intérêt pratique : la société de gestion choisit les logements, vérifie le label BBC ou le respect de la RT 2012, signe les baux et contrôle les plafonds par zone. L'associé n'a pas à acheter un bien entier ni à gérer de locataire ; il conserve ses parts pendant toute la durée de l'engagement de la SCPI, souvent plus longue que neuf ans car les acquisitions de la société s'étalent sur plusieurs années. Le risque se déplace : la liquidité des parts est faible et leur valeur à la dissolution dépend du marché immobilier des zones où la SCPI a investi.

Le plafonnement global des niches fiscales et l'impôt disponible

La réduction Duflot entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an et par foyer pour la métropole (18 000 € pour les investissements outre-mer). Ce plafond est commun à la plupart des crédits et réductions : emploi d'un salarié à domicile, frais de garde des jeunes enfants, investissement dans les PME, autres dispositifs locatifs. Si un foyer bénéficie déjà d'un crédit d'impôt de 5 000 € pour un emploi à domicile, il ne lui reste que 5 000 € de marge pour son annuité Duflot.

Seconde limite, plus fréquente : l'impôt réellement dû. La réduction ne peut pas rendre l'impôt négatif et, pour le Duflot, la fraction qui n'a pas pu s'imputer n'est ni remboursée ni reportée sur l'année suivante. Elle est définitivement perdue.

Deux profils illustrent l'écart. Un foyer qui paie 8 000 € d'impôt par an et a acquis un bien de 200 000 € impute ses 4 000 € d'annuité en entier : son impôt descend à 4 000 € et il récupère 36 000 € sur neuf ans. Un foyer qui ne paie que 3 000 € d'impôt, pour le même investissement, n'utilise que 3 000 € par an : il perd 1 000 € chaque année, soit 9 000 € sur la durée de l'engagement. Avant l'achat, l'investisseur avisé estimait donc son impôt moyen sur les neuf années à venir, en tenant compte d'un départ à la retraite ou d'une baisse de revenu prévisible.

Revenus locatifs : la part de l'économie que reprend l'impôt

La réduction Duflot ne dispense pas d'imposer les loyers. Ceux-ci constituent des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, qui restent à 17,2 % pour les revenus fonciers. Le régime micro-foncier est exclu pendant la durée de l'engagement : le propriétaire déclare obligatoirement au régime réel, ce qui lui permet de déduire les intérêts d'emprunt, l'assurance, les frais de gestion, la taxe foncière et les charges non récupérables.

Pour un investisseur dont la tranche marginale est de 30 %, chaque tranche de 1 000 € de revenu foncier net imposable coûte environ 472 € (300 € d'impôt et 172 € de prélèvements sociaux). Pendant les premières années, les intérêts d'emprunt absorbent souvent une large part des loyers et le revenu foncier net reste faible, voire déficitaire. À mesure que le crédit s'amortit, ce revenu monte, et une part croissante de l'avantage fiscal est reprise par l'imposition des loyers. Le gain réel d'un investissement Duflot se mesure donc en net, réduction d'impôt moins fiscalité des revenus locatifs, et non sur l'annuité seule.

Le revenu foncier ainsi déclaré augmente aussi le revenu fiscal de référence, avec des effets indirects possibles sur d'autres seuils (prestations sous conditions de ressources, taux de prélèvement à la source). Ces effets, propres à chaque foyer, échappent à un calcul générique.

Déclarer votre investissement Duflot chaque année

La première année, l'investisseur joint à sa déclaration de revenus la déclaration spécifique n° 2044 EB, qui formalise l'engagement de location : adresse du logement, date d'acquisition et d'achèvement, prix de revient, surface habitable, loyer pratiqué. Il y joint la copie du bail et de l'avis d'imposition du locataire. Le montant de l'investissement est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire n° 2042 C, dans les cases dédiées au Duflot selon l'année de réalisation et la localisation (métropole ou outre-mer).

Les années suivantes, l'administration fiscale recalcule l'annuité à partir des montants déclarés ; le contribuable reporte chaque année le même investissement, tandis que les revenus fonciers passent par la déclaration n° 2044. En déclaration en ligne, ces formulaires s'ouvrent dans la rubrique des réductions et crédits d'impôt. Les numéros de cases et le détail des rubriques changent selon les millésimes : notre page sur la déclaration de la loi Duflot aux impôts les reprend formulaire par formulaire.

Les justificatifs (acte authentique, attestation d'achèvement, attestation de performance énergétique, baux successifs, avis d'imposition des locataires) se conservent pendant toute la durée de l'engagement et jusqu'à l'expiration du délai de reprise, soit trois ans après la dernière annuité.

Rupture de l'engagement, reprise et cas d'exception

Si le logement cesse d'être loué dans les conditions prévues avant la fin des neuf ans, s'il est vendu ou si le loyer dépasse le plafond, la réduction obtenue est reprise : les sommes déjà imputées sont ajoutées à l'impôt de l'année de la rupture. Une vacance entre deux locataires n'est pas une rupture si le logement est reloué dans un délai raisonnable et si l'investisseur peut prouver qu'il a recherché un locataire.

La loi prévoit trois cas où la reprise n'a pas lieu, pour un événement survenant chez le contribuable ou l'un des époux ou partenaires soumis à imposition commune : invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement, décès. Une donation du logement pendant la période, en revanche, entraîne la reprise sauf reprise de l'engagement par le donataire dans les conditions prévues par le BOFiP.

À l'issue des neuf ans, le propriétaire retrouve sa liberté : il peut vendre, occuper le logement, le louer à un loyer de marché ou en meublé. Aucune prorogation n'existe pour le Duflot. La plus-value éventuelle suit le régime de droit commun des plus-values immobilières, avec un abattement pour durée de détention qui reste modeste au bout de dix ans.

Après Duflot et Pinel : investir en 2026 avec le dispositif Jeanbrun

Pour qui veut investir aujourd'hui, ni le Duflot ni le Pinel ne sont ouverts. Le dispositif en vigueur pour un bailleur particulier est le dispositif Jeanbrun, qui vise les logements achetés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Il reprend le principe d'un engagement de location de neuf ans, mais son logique diffère : il s'ouvre aussi au logement ancien, à condition que des travaux représentent au moins 30 % du coût de l'opération, ce qui oriente l'investissement vers la réhabilitation plutôt que vers le seul neuf.

Les paramètres du Jeanbrun (type d'avantage, niveau de loyer, critères de zone) ne se calquent pas sur ceux du Duflot ; comparer les deux dispositifs ligne à ligne n'aurait pas de sens. La version à jour des textes se lit sur le site Legifrance et dans la documentation BOI-IR-RICI publiée par l'administration fiscale, et la fiche « investissement locatif » du site service-public.gouv.fr récapitule les démarches pour un particulier. Avant d'acheter, ces documents officiels valent mieux qu'un guide commercial, dont le contenu peut dater d'une version antérieure de la loi.

Pour un propriétaire Duflot, l'intérêt de ces textes est autre : savoir si la revente du logement après neuf ans et le réinvestissement du produit dans un bien Jeanbrun font sens. Le calcul compare alors la plus-value imposable, le rendement net du bien actuel loué au prix du marché et le nouvel avantage fiscal, sur une durée équivalente. La différence entre Duflot et Pinel montre déjà combien deux dispositifs voisins peuvent diverger dans le détail.

Et aujourd'hui, une fois la dernière annuité Duflot imputée ?

La neuvième annuité passée, la réduction disparaît de la déclaration et seuls les loyers restent en jeu. Sous 15 000 € de revenus fonciers par an, le micro-foncier applique un abattement de 30 %, rappelle la fiche Service-Public.fr F1991 vérifiée le 15 avril 2026. Au régime réel, des travaux peuvent au contraire créer un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, intérêts d'emprunt exclus ; ces derniers se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les conditions pour combiner un déficit foncier avec un logement Duflot sont détaillées à part.

Les réponses courtes sur le calcul de la réduction Duflot

Comment calculer sa réduction d'impôt Duflot ?

Retenez le plus faible de trois montants : le prix de revient frais d'acquisition compris, la surface habitable multipliée par 5 500 €, et 300 000 €. Multipliez ce montant par 18 % (29 % outre-mer) et divisez par neuf : vous obtenez l'annuité imputable chaque année, dans la limite de votre impôt et du plafond de 10 000 € des niches fiscales.

Les frais de notaire entrent-ils dans le montant de l'investissement ?

Oui. Le prix de revient comprend les frais afférents à l'acquisition : honoraires du notaire, droits d'enregistrement, commissions des intermédiaires et TVA. Les frais d'équipement postérieurs à la livraison et les intérêts d'emprunt n'en font pas partie.

Que devient la réduction si mon impôt est inférieur à l'annuité ?

La part qui dépasse l'impôt dû est perdue : elle n'est ni remboursée, ni reportable sur les années suivantes. Seul l'impôt effectivement payé peut absorber la réduction.

Peut-on encore bénéficier de la loi Duflot en 2026 ?

Non pour un nouvel achat : seules les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 relèvent du dispositif, et le Pinel qui lui a succédé est lui-même fermé depuis le 1er janvier 2025. Les propriétaires qui ont investi à l'époque terminent ou ont terminé leurs neuf années de réduction. D'autres points pratiques sont traités dans nos réponses aux questions fréquentes sur la loi Duflot.