Loi Duflot : réponses aux questions que posent encore les propriétaires après la fermeture

Réservée aux logements neufs acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, la loi Duflot était un dispositif fiscal d'investissement locatif : une réduction d'impôt de 18 % du prix du logement sur 9 ans, contre une location à loyer plafonné et un locataire sous plafond de ressources. Voici les questions fréquentes sur la loi Duflot et le Pinel qui l'a remplacée.

Qu'est-ce que la loi Duflot, et dans quel contexte a-t-elle vu le jour ?

La loi Duflot est un dispositif fiscal d'investissement locatif créé par la loi de finances pour 2013, à l'initiative de Cécile Duflot, alors ministre du Logement. Elle a pris la suite de la loi Scellier, jugée trop coûteuse et trop peu ciblée : les logements Scellier s'étaient souvent construits dans des villes où la demande locative était faible, avec des loyers proches du marché libre. Le dispositif Duflot a donc resserré les conditions autour de trois idées : des zones tendues, des loyers inférieurs au marché et des locataires sous plafond de ressources.

Concrètement, un particulier achetait un logement neuf ou en état futur d'achèvement, le louait nu à titre de résidence principale pendant 9 ans au minimum, et bénéficiait en contrepartie d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 18 % du prix de revient du logement. Cette réduction est répartie par parts égales sur 9 années, soit 2 % par an. Le dispositif concernait les acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 ; à partir du 1er septembre 2014, la loi de finances a rebaptisé et assoupli le mécanisme, devenu le dispositif Pinel.

Beaucoup d'investisseurs parlent encore de « Duflot Pinel » pour désigner les acquisitions faites à cheval sur ces deux périodes. Les différences de durée, de taux et de location aux proches sont détaillées dans notre comparatif Duflot et Pinel, ce qui a réellement changé en 2014.

Quelles sont les conditions de la loi Duflot à respecter pendant 9 ans ?

Les conditions à respecter se répartissent entre le logement, le loyer, le locataire et le propriétaire. Toutes doivent être réunies pendant toute la durée de l'engagement, et non au seul moment de l'achat.

• Le logement : neuf, acquis en l'état futur d'achèvement, construit par le contribuable, ou ancien réhabilité pour atteindre les performances du neuf. Il doit respecter la norme thermique BBC 2005 ou la RT 2012 selon la date du permis de construire, et l'achèvement doit intervenir dans les 30 mois suivant la signature de l'acte pour une vente en VEFA.
• La zone : les communes classées A bis, A et B1, ainsi que les communes de zone B2 ayant obtenu un agrément préfectoral. Les villes de zone C étaient exclues.
• Le loyer : il ne doit pas dépasser un plafond fixé par mètre carré selon la zone, modulé par un coefficient lié à la surface. Ces plafonds sont révisés chaque 1er janvier.
• Le locataire : ses ressources doivent rester inférieures à un plafond qui dépend de la composition du foyer et de la zone, apprécié à la signature du bail.
• La location : logement loué nu, à titre de résidence principale, mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.

Un même contribuable ne pouvait pas acquérir plus de deux logements Duflot par an, et la base de la réduction était plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 € par mètre carré de surface habitable. Le détail des critères est repris sur notre page des conditions d'éligibilité.

Un appartement à Paris ou à Toulouse était-il éligible ?

Oui, à condition que la commune soit située dans une zone éligible au jour de l'achat. Paris relevait de la zone A bis, Toulouse de la zone B1 : un appartement neuf acheté dans ces villes pouvait donc être placé sous la loi Duflot, sous réserve que le programme respecte les normes thermiques. Dans une commune de zone B2, il fallait un agrément du préfet de région ; sans lui, l'achat ne pouvait pas profiter de la défiscalisation. Un logement ancien n'était éligible qu'après une réhabilitation lui donnant les performances du neuf. Les parts de SCPI investies en logements Duflot ouvraient aussi droit à l'avantage, selon des règles propres à ce placement.

Quels étaient les avantages et les limites du dispositif ?

Le premier avantage était la réduction d'impôt : jusqu'à 54 000 € sur 9 ans pour un logement acheté au plafond de 300 000 €. Elle vient en déduction directe de l'impôt dû, ce qui est plus intéressant qu'une simple déduction du revenu imposable pour un foyer fortement imposé. La loi n'exigeait pas d'apport : l'achat pouvait être financé entièrement par un prêt immobilier, mais pas par un PTZ, réservé à la résidence principale de l'acquéreur. Le second avantage était patrimonial : l'investisseur se constituait un bien immobilier en partie financé par le crédit immobilier, les loyers perçus et l'économie fiscale.

Les limites sont tout aussi réelles. La réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal : si vous bénéficiez déjà d'un crédit d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile de 3 000 €, la part Duflot imputable tombe à 7 000 € cette année-là, et l'excédent est perdu, sans report possible. Le loyer plafonné réduit le rendement locatif, et le prix d'acquisition d'un logement neuf, souvent plus élevé que dans l'ancien, pèse sur la rentabilité réelle une fois l'avantage fiscal épuisé.

Enfin, la réduction ne couvre pas tout : les frais de notaire et les frais d'emprunt n'entrent pas dans la base de calcul, sauf les frais d'acquisition directement liés au logement retenus dans le prix de revient par l'administration.

Peut-on louer son logement Duflot à ses enfants ou à ses parents ?

Non. Sous la loi Duflot, le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un ascendant, ni un descendant. Louer à son fils étudiant, à sa fille ou à sa mère fait perdre le droit à la réduction et entraîne la reprise de tout ce qui a déjà été imputé. Cette règle stricte a été assouplie par le Pinel, qui autorise la location à un ascendant ou un descendant à condition qu'il forme un foyer fiscal distinct ; mais l'assouplissement ne s'applique pas rétroactivement aux investissements Duflot.

La question se pose aussi pour un logement détenu par une société. Lorsque le bien appartient à une SCI, l'interdiction s'étend aux associés et aux membres de leur foyer fiscal. Le partage de la réduction entre associés et ses pièges sont expliqués dans notre page sur la loi Duflot en SCI et la répartition entre associés.

Que se passe-t-il si le locataire part en cours d'engagement ?

Le départ d'un locataire ne remet pas en cause l'avantage, à condition de relouer rapidement à un nouveau locataire qui respecte les plafonds de ressources et de loyer applicables au jour du nouveau bail. L'administration admet une vacance entre deux locations, sans fixer de durée légale précise ; en pratique, une période de 12 mois est la référence retenue par la doctrine, à condition de prouver des démarches actives de mise en location.

Conservez les annonces publiées, les échanges avec l'agence ou les candidats et, le cas échéant, le mandat de gestion. En cas de contrôle, ces pièces montrent que le logement est resté proposé à la location. Une vacance prolongée sans justificatif, ou une occupation personnelle même temporaire, peut suffire à faire perdre la réduction pour toutes les années écoulées.

Comment déclarer son investissement Duflot chaque année ?

Deux formulaires sont concernés. L'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition s'il est déjà achevé, il faut remplir le formulaire 2044 EB, qui vaut engagement de location, et reporter le montant de la réduction sur la déclaration 2042 C. Les années suivantes, la fraction annuelle de la réduction se reporte de nouveau sur la 2042 C, tandis que les loyers encaissés sont déclarés en revenus fonciers sur la 2044 ou en micro-foncier si les conditions sont remplies.

Le pas-à-pas, case par case, figure dans notre guide pour déclarer la réduction Duflot avec le formulaire 2044 EB. Un oubli de déclaration une année donnée n'efface pas le droit à la réduction, mais il faut alors déposer une réclamation auprès du service des impôts pour récupérer la fraction non imputée.

Décès, invalidité, licenciement : les cas où l'avantage n'est pas repris

La rupture de l'engagement de location entraîne normalement la reprise de la réduction d'impôt déjà obtenue. Le Code général des impôts prévoit toutefois trois exceptions, appréciées au niveau du contribuable ou de l'un des membres du couple soumis à imposition commune :

Le décès

La réduction déjà imputée n'est pas remise en cause. Les héritiers ne reprennent pas l'engagement à leur compte et ne bénéficient pas des fractions restantes.

L'invalidité

Une invalidité de 2e ou 3e catégorie au sens du Code de la sécurité sociale permet de vendre ou de cesser la location sans remboursement.

Le licenciement

La perte d'emploi par licenciement est également admise comme motif de sortie anticipée sans reprise.

En dehors de ces situations, une vente avant 9 ans conduit à la reprise de l'avantage fiscal. Les modalités, et les cas que l'administration accepte ou refuse, sont détaillés sur la page consacrée à la revente avant le terme.

Peut-on faire des travaux dans un logement Duflot en cours d'engagement ?

Les travaux d'entretien et de réparation sont autorisés : peinture, remplacement d'un équipement défaillant, remise en état entre deux locataires. Ils sont déductibles des revenus fonciers si vous êtes au régime réel. Les travaux qui transforment le bien, comme la création d'une pièce supplémentaire, l'agrandissement ou un changement de destination, sont plus délicats : ils peuvent modifier la surface prise en compte pour le plafond de loyer et, dans certains cas, être regardés comme une reconstruction.

Si un projet de travaux vous paraît ambigu, la démarche la plus sûre consiste à demander un rescrit fiscal avant de les engager. L'administration se prononce alors sur votre situation précise, et sa réponse lui est opposable.

Investir en loi Duflot en 2026 : une porte fermée depuis 2014

Non. Aucun nouvel investissement ne peut être placé sous le régime Duflot : le dispositif a été fermé aux acquisitions à partir du 1er septembre 2014, et son successeur, le dispositif Pinel, a lui-même pris fin pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2025. Les questions qui se posent en 2026 concernent donc les propriétaires d'un logement Duflot existant, dont certains engagements de 9 ans courent encore, notamment pour les biens achetés en VEFA à l'été 2014 et achevés plusieurs années plus tard.

Pour suivre ce qui reste applicable, ce qui a changé dans l'immobilier locatif et les dispositifs qui ont pris le relais, consultez notre point sur l'actualité de la loi Duflot et du Pinel en 2026.

Que faire à la fin des 9 ans d'engagement ?

Contrairement au Pinel, l'engagement Duflot ne peut pas être prorogé : au bout de 9 ans, l'avantage fiscal s'arrête. Le propriétaire retrouve alors une totale liberté et doit choisir entre trois options.

• Continuer à louer sans plafond de loyer ni de ressources, en revenant progressivement au prix du marché au fil des renouvellements de bail, dans le respect des règles d'encadrement des loyers de certaines villes.
• Vendre le logement, la plus-value éventuelle étant imposée selon le régime des plus-values immobilières, avec abattements pour durée de détention.
• Occuper le logement comme résidence principale ou le prêter à un proche, ce qui n'est plus interdit une fois l'engagement achevé.

Avant de décider, il est utile de faire le point sur le montant du crédit restant dû, la valeur du bien sur son marché local et l'impôt que vous paierez sur les loyers une fois la réduction épuisée. Un conseil patrimonial indépendant peut aider à arbitrer, surtout si le logement a été acheté à un prix supérieur à sa valeur actuelle.

Et aujourd'hui, quelles questions se posent après un engagement Duflot ?

La plus fréquente touche à la fiscalité des loyers une fois la réduction éteinte. Un propriétaire qui garde la location nue choisit entre le micro-foncier, ouvert sous 15 000 € de revenus fonciers par an avec un abattement de 30 %, et le régime réel, selon la fiche Service-Public.fr F1991. Celui qui meuble le logement passe au micro-BIC, dont le seuil atteint 83 600 € pour les revenus 2026 (fiche F32744). Et pour un nouvel achat défiscalisé, la fiche F35011 cite le Denormandie, réservé à l'ancien avec travaux, jusqu'au 31 décembre 2027.

La réduction Duflot se cumule-t-elle avec d'autres dispositifs fiscaux ?

Pour un même logement, la réduction Duflot ne se cumule pas avec un autre avantage portant sur le même bien, comme le déficit foncier lié à des travaux de reconstruction ou une autre réduction d'investissement locatif. En revanche, un même foyer peut détenir un logement Duflot et bénéficier par ailleurs d'autres avantages, comme une réduction Malraux, un investissement en loi Denormandie ou un versement sur un contrat d'assurance vie, dans la limite globale des 10 000 € de niches fiscales par an.

Un logement Duflot ne peut pas non plus être loué en location meublée : la loi impose une location nue, et passer en meublée pendant l'engagement fait perdre l'avantage. Le bailleur reste en revanche libre de souscrire une garantie loyers impayés pour limiter le risque de vacance ou d'impayés, une précaution utile quand on a besoin des loyers pour rembourser le crédit.

Ce plafond global est le point qui surprend le plus souvent : il est calculé sur l'ensemble des réductions et crédits d'impôt concernés, et non dispositif par dispositif. Vérifier chaque année le montant total imputé évite de perdre une fraction de l'avantage sans s'en rendre compte.

Pour toute question sur la loi Duflot qui ne figure pas sur ce site, le texte de référence est l'article 199 novovicies du Code général des impôts, et la doctrine de l'administration se trouve au Bulletin officiel des finances publiques. Un propriétaire en France peut aussi interroger son centre des impôts, qui doit pouvoir lui répondre sur sa situation ; c'est la meilleure garantie de garder son patrimoine immobilier à l'abri d'une reprise.