Loi Duflot et dispositif Pinel fermés : où en sont les investisseurs en 2026

Aucun nouveau logement ne peut bénéficier de la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014, ni du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. L'actualité loi Duflot Pinel porte donc sur la réduction d'impôt encore due aux investisseurs engagés, sur les taux, zones et conditions qui s'appliquent jusqu'au terme, et sur les dispositifs éligibles pour investir dans l'immobilier locatif en 2026.

Pourquoi la loi Duflot fait encore l'actualité en 2026

La loi Duflot, du nom de Cécile Duflot, alors ministre du logement, a été votée dans la loi de finances pour 2013. Elle visait l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, situé dans une zone tendue (zones A bis, A et B1, ainsi que certaines communes de zone B2 sur agrément), et sa mise en location nue pendant 9 ans à un locataire sous plafond de ressources. En contrepartie, le particulier bénéficiait d'une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient, retenu dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable.

Le dispositif Duflot n'a vécu que vingt mois : les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014. Le dispositif Pinel, du nom de Sylvia Pinel qui a succédé à Cécile Duflot au ministère, l'a remplacé dès le 1er septembre 2014, en reprenant la même mécanique avec plus de souplesse : choix de la durée, possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, taux modulé selon la durée. Pourquoi en parler encore ? Parce qu'un logement acquis en VEFA à l'été 2014 pouvait être achevé jusqu'à trente mois plus tard, puis mis en location dans les douze mois suivant l'achèvement. Pour ces investissements tardifs, l'engagement initial de 9 ans court jusqu'en 2025 ou 2026. Les derniers investisseurs Duflot sont donc précisément en train de sortir du dispositif, et c'est pour eux que l'actualité compte.

Aucune réforme n'a modifié les droits acquis : la réduction d'impôt reste imputée chaque année, par neuvième, jusqu'au terme de l'engagement, tant que les conditions de location sont respectées. Le montant ne bouge pas, les plafonds de loyers applicables restent ceux de l'année de signature du bail, révisés chaque année selon l'indice de référence des loyers, et les plafonds de ressources du locataire s'apprécient à la date de signature de chaque nouveau bail. Les règles de calcul sont détaillées sur notre page consacrée à la différence entre Duflot et Pinel, utile pour situer son propre investissement.

La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024

Le dispositif Pinel est fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025. La loi de finances pour 2021 avait programmé son extinction, et la loi de finances pour 2025 ne l'a pas prolongé. Les ministres successifs du logement ont confirmé cette date de fin : un logement acquis ou un permis de construire déposé après le 31 décembre 2024 n'ouvre plus droit à la réduction d'impôt Pinel, sauf cas de transition très encadrés pour les ventes signées avant cette date.

Les deux dernières années ont été marquées par un rabot des taux. Pour les acquisitions réalisées en 2023, puis en 2024, le Pinel classique est passé de 12, 18 et 21 % à 10,5, 15 et 17,5 % en 2023, puis à 9, 12 et 14 % en 2024, selon une durée d'engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le Pinel+ (parfois appelé Super Pinel) a maintenu les taux historiques pour les logements respectant des critères de qualité renforcés : surface minimale par typologie, espace extérieur privatif, double orientation à partir du T3 et performance énergétique supérieure à la réglementation thermique en vigueur.

Duflot et Pinel outre-mer : des taux majorés, la même date de fin

Les deux dispositifs comportaient un volet outre-mer, avec un taux de réduction plus élevé qu'en métropole. Le Duflot outre-mer offrait 29 % sur 9 ans ; le Pinel outre-mer, 23, 29 ou 32 % selon la durée d'engagement. Étaient éligibles les logements situés en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, ainsi qu'à Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et à Wallis-et-Futuna. Les plafonds de loyers et de ressources y sont propres à chaque territoire d'outre-mer, fixés par arrêté. Le Pinel outre-mer a pris fin à la même date que celui de métropole, le 31 décembre 2024 : un logement acquis outre-mer en 2025 ou en 2026 n'est plus éligible, et seul le crédit d'impôt ou la réduction prévus pour le logement social outre-mer reste ouvert, sous d'autres conditions.

Ce qui change pour un investisseur Pinel déjà engagé

Rien, sur le fond. La fin du dispositif concerne les nouvelles acquisitions : un contribuable qui a acheté en 2022, 2023 ou 2024 garde sa réduction d'impôt sur toute la durée d'engagement choisie, et peut toujours proroger l'engagement initial de 6 ou 9 ans par période de 3 ans, dans la limite de 12 ans. La prorogation se déclare en même temps que les revenus, sur le formulaire 2044 EB. Il doit respecter les plafonds de loyers et de ressources jusqu'au terme, sous peine de reprise de l'avantage fiscal.

Ce qui change pour celui qui voulait investir en 2025 ou en 2026

L'investissement locatif loi Pinel dans le neuf n'est plus possible. Les promoteurs ont réorienté leur offre vers les investisseurs en statut LMNP, vers le logement intermédiaire institutionnel et vers les accédants à la propriété. Le prix de revient d'un logement neuf en zone tendue, frais de notaire réduits compris, reste élevé, et sans réduction d'impôt le rendement locatif brut d'un achat neuf dépasse rarement celui de l'ancien. C'est la donnée qui pèse le plus sur le marché de l'immobilier neuf depuis la fin du dispositif Pinel.

Quels avantages de la loi Duflot subsistent après sa fermeture ?

Les avantages de la loi Duflot encore actifs se limitent à la réduction d'impôt restante pour les engagements non terminés. Elle représente 2 % du prix de revient par an (18 % divisés par 9), imputée sur l'impôt sur le revenu du foyer. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros par an, et la fraction qui excède l'impôt dû est perdue : elle ne se reporte pas sur les années suivantes. Le contribuable doit déclarer chaque année le montant investi et la réduction sur le formulaire 2044 EB et sur la déclaration 2042 C.

Cette déclaration annuelle est la démarche la plus souvent négligée en fin de parcours. La déclaration de revenus en ligne reprend en principe le montant de l'année précédente, mais une erreur de case ou un oubli lors d'un changement de situation personnelle (mariage, séparation, déménagement) fait perdre une année de réduction. Les investisseurs qui ont acheté un appartement par l'intermédiaire d'une agence ou d'un conseil en gestion de patrimoine reçoivent parfois un récapitulatif : il ne remplace pas la vérification de la déclaration elle-même. Un simulateur de réduction aide à contrôler le montant attendu : 2 % du prix de revient, plafonné, pour chaque année d'engagement.

Les conditions qui conditionnent ce maintien sont restées les mêmes depuis 2013 :

• le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire ;
• le loyer mensuel ne doit pas dépasser le plafond de la zone, modulé par un coefficient lié à la surface habitable ;
• les ressources du locataire, appréciées selon la composition du foyer fiscal, doivent rester sous les plafonds de ressources de l'année du bail ;
• le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal de l'investisseur, ni un ascendant ou un descendant, contrairement au Pinel qui l'a autorisé ;
• la vacance entre deux baux doit rester limitée, une période de vacance anormalement longue pouvant entraîner la remise en cause de l'avantage.

Un manquement à l'une de ces règles, une revente avant le terme ou une donation du bien entraînent la reprise des réductions déjà obtenues, sauf exceptions prévues par la loi (invalidité, licenciement ou décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune).

Fin de l'engagement Duflot : les décisions à prendre maintenant

À l'issue des 9 ans, l'investisseur retrouve la pleine liberté sur son logement. Il n'existe aucune prorogation dans la loi Duflot, à la différence du Pinel : la réduction d'impôt s'arrête net. Quatre options se présentent, que nous détaillons sur la page consacrée à la sortie des 9 ans d'engagement.

Garder le bien en location nue sans plafond : le loyer peut être réévalué au niveau du marché à la fin du bail en cours, dans la limite de l'encadrement des loyers là où il s'applique (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et d'autres villes). Les revenus fonciers restent imposés au barème progressif de l'impôt, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %, taux qui n'a pas été relevé pour les revenus fonciers par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Passer en location meublée sous statut LMNP : l'amortissement du bien et du mobilier réduit fortement la base imposable pendant de nombreuses années. Depuis la loi de finances pour 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui réduit l'intérêt du statut LMNP pour un bien que l'on compte céder à court terme.

Revendre : la plus-value immobilière est taxée à 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui ne deviennent significatifs qu'au-delà de la sixième année. Un bien acheté en 2013 ou 2014 dans une ville comme Lyon, Bordeaux ou Nantes a souvent pris de la valeur, ce qui rend le calcul utile avant toute mise en vente.

Transmettre : une donation de la nue-propriété, avec réserve d'usufruit, permet de continuer à percevoir les loyers tout en réduisant la base taxable future. La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge du donateur selon le barème de l'article 669 du code général des impôts.

Quelles nouveautés après le Pinel : les dispositifs de 2026

Plusieurs dispositifs prennent le relais pour l'investissement immobilier locatif. Aucun ne reproduit exactement la loi Duflot ni le dispositif Pinel, et chacun vise une cible différente : ancien avec travaux, location à loyer modéré, rénovation énergétique.

Le dispositif Denormandie reprend la logique Pinel dans l'ancien : achat d'un logement dans l'une des communes du programme Action cœur de ville ou ayant signé une opération de revitalisation du territoire, puis travaux représentant au moins un quart du coût total de l'opération. Le taux de réduction suit la durée d'engagement de location, et les plafonds de loyer et de ressources sont ceux du Pinel. Pour un investisseur Duflot qui connaît déjà ces contraintes, la transition est naturelle. La liste des communes éligibles et la carte des zones sont publiées par le ministère chargé du logement ; la condition d'éligibilité porte sur la commune où le logement est situé, pas sur la zone de son département ou de sa métropole.

Le dispositif Jeanbrun, voté en 2026, vise les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, dans le neuf ou dans l'ancien faisant l'objet de travaux représentant au moins 30 % du prix. Il impose un engagement de location de 9 ans. Ses modalités de détail (plafonds, zonage, taux) sont fixées par les textes d'application : avant tout achat, vérifier la version en vigueur sur service-public.fr ou impots.gouv.fr, qui seule fait foi.

Le déficit foncier reste un levier efficace pour un propriétaire bailleur en location nue : le plafond d'imputation sur le revenu global est relevé à 21 400 euros pour les dépenses de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes E, F ou G, mesure prolongée jusqu'en 2027. Il peut se combiner avec un bien sorti de la loi Duflot qui nécessite des travaux après 9 ans de location.

Zones, plafonds de loyers et plafonds de ressources : ce qui reste applicable

Le zonage A bis, A, B1, B2 et C sert toujours de base aux plafonds de loyers Duflot et Pinel des baux en cours. Il a été révisé plusieurs fois depuis 2013, notamment en 2023 et en 2024, avec le reclassement de nombreuses communes en zone tendue. Pour un engagement Duflot en cours, c'est le classement de la commune à la date d'acquisition qui fixe le plafond, pas le classement actuel : un reclassement récent ne change rien au loyer maximal d'un bail signé sous Duflot.

Les plafonds de loyers mensuels par mètre carré sont publiés chaque année au Bulletin officiel des finances publiques. Ils s'appliquent à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m², puis sont multipliés par le coefficient 0,7 + 19 / S. Les plafonds de ressources dépendent de la zone et de la composition du foyer : personne seule ou couple, avec une majoration par personne à charge. Ils sont également révisés chaque année au 1er janvier. Nos réponses sur les plafonds et les zones Duflot reprennent ces calculs pas à pas.

Un point mérite attention en 2026 : l'indexation des loyers sur l'indice de référence des loyers (IRL) a été plafonnée à 3,5 % de 2022 à 2024 dans le cadre du bouclier loyer. Ce plafonnement a pris fin, mais les loyers qui ont subi la limite ne se rattrapent pas automatiquement. Un investisseur Duflot sous engagement ne peut de toute façon pas dépasser le plafond légal de la zone, même si l'IRL l'aurait permis.

Performance énergétique : la contrainte qui touche aussi les biens Duflot

Les logements Duflot et Pinel sont des constructions neuves, conformes à la RT 2012 ou au label BBC à la date du permis de construire. Leur diagnostic de performance énergétique est donc en général bon. Les interdictions progressives de louer les logements les plus énergivores (classe G depuis le 1er janvier 2025, classe F en 2028, classe E en 2034) ne les concernent qu'exceptionnellement. Cette donnée devient un argument à la revente : un bien Duflot de 2014 bien classé se distingue sur un marché locatif où une part notable du parc ancien doit faire l'objet de travaux de rénovation avant d'être remis en location.

Cela ne dispense pas de faire réaliser un DPE récent avant une nouvelle mise en location ou une vente : les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables, et la méthode de calcul a encore évolué au 1er janvier 2026 pour les logements chauffés à l'électricité, ce qui a fait remonter la classe de nombreux petits logements.

Duflot, Pinel, Jeanbrun : comment lire l'actualité de la défiscalisation

Trois constats ressortent des évolutions récentes. D'abord, la défiscalisation immobilière dans le neuf, telle que la loi Duflot puis le dispositif Pinel l'ont organisée de 2013 à 2024, a pris fin : le législateur a jugé son coût élevé au regard de son effet sur la construction. Ensuite, les dispositifs qui suivent ciblent la rénovation de l'existant et la performance énergétique, plutôt que la construction neuve en zone tendue. Enfin, chaque dispositif reste temporaire : les dates limites de 2027 et 2028 seront réexaminées à chaque loi de finances.

Le taux de réduction a d'ailleurs suivi la même pente d'un dispositif à l'autre : 18 % sous Duflot, jusqu'à 21 % sous Pinel, un taux raboté en 2023 et en 2024, puis aucun taux dans le neuf en 2025. Le montant de l'avantage fiscal dépend désormais moins de la zone que des travaux engagés et du niveau de loyer accepté. Pour une personne qui veut investir avec un plan de financement à crédit, le conseil le plus utile reste de comparer le rendement net après impôt avec et sans dispositif, plutôt que de partir du taux de réduction annoncé. Pour un particulier, la conséquence est pratique : avant de signer, vérifier sur le site officiel le texte en vigueur à la date d'acquisition, et non un article de presse ou une plaquette de promoteur. Les informations publiées par service-public.fr, economie.gouv.fr et impots.gouv.fr sont mises à jour à chaque loi de finances, et le Bulletin officiel des finances publiques précise les cas particuliers. Pour l'ensemble des règles propres à la loi Duflot, la présentation générale du dispositif Duflot reste le point de départ.

Et aujourd'hui, quelle actualité pour un propriétaire Duflot ou Pinel qui veut réinvestir ?

Pour qui sort d'un engagement Duflot ou Pinel, trois pistes reposent sur des textes en vigueur. La fiche Service-Public.fr F35011 indique que l'investissement Denormandie, dans l'ancien avec travaux, reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. La location meublée de longue durée relève du micro-BIC, avec un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026 (fiche F32744).

Le déficit foncier, enfin, permet de déduire du revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et 21 400 € quand des travaux payés entre 2023 et 2027 font passer un logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D, selon la fiche F1991 vérifiée le 15 avril 2026.

Actualité loi Duflot Pinel : les cas que posent les investisseurs

La loi Pinel existe-t-elle encore en 2026 ?

Non pour les nouvelles acquisitions : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Les investisseurs engagés avant cette date conservent leur réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement de location, prorogations comprises.

Peut-on prolonger un engagement Duflot au-delà de 9 ans ?

Non. La loi Duflot ne prévoyait qu'une durée unique de 9 ans, sans prorogation. Une fois l'engagement terminé, le propriétaire peut louer librement, vendre ou transmettre, sans reprise de la réduction déjà obtenue.

Quel dispositif remplace le Pinel pour investir dans l'immobilier ?

Le dispositif Jeanbrun pour les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, le Denormandie dans l'ancien avec travaux jusqu'à fin 2027, le déficit foncier et le statut LMNP. Aucun ne reprend à l'identique la réduction d'impôt du Pinel dans le neuf.

Les revenus fonciers d'un ancien bien Duflot sont-ils soumis au PFU ?

Non. Les revenus fonciers sont imposés au barème progressif, avec des prélèvements sociaux de 17,2 %. Le prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % par la LFSS 2026, concerne les revenus du capital mobilier, pas les loyers.