Déclarer un investissement Duflot aux impôts, de la première année à la fin du dispositif

Deux formulaires portent toute la déclaration impôts loi Duflot : la 2044 EB, jointe une seule fois l'année où le logement neuf est mis en location à usage d'habitation principale, et la 2042 RICI, où la réduction d'impôt de 18 % du prix de revient se reporte par fraction de 2 % par an. Pour en bénéficier, l'engagement de location court sur une durée minimale de neuf ans.

Quels formulaires pour la déclaration impôts loi Duflot ?

La déclaration fiscale d'un investissement Duflot se fait avec la déclaration de revenus du foyer fiscal, en ligne ou sur papier, et mobilise trois documents distincts. Les confondre est la première source d'erreur, parce que chacun répond à une question différente posée par l'administration fiscale.

• La 2044 EB : c'est l'engagement de location. Le contribuable y décrit le logement acquis (adresse, surface habitable, date d'acquisition, date d'achèvement, zone), le bail et le locataire. Elle se joint une seule fois, au titre de l'année au cours de laquelle le logement est mis en location ou acquis s'il l'est après.
• La 2042 RICI : c'est l'annexe des réductions et crédits d'impôt. Sa rubrique consacrée aux investissements locatifs Duflot reçoit le prix de revient la première année, puis, les années suivantes, le report de la fraction de réduction encore à imputer.
• La 2044 ou la case du micro-foncier de la 2042 : c'est la déclaration des loyers eux-mêmes, qui restent des revenus fonciers imposables. La réduction Duflot ne les rend pas exonérés.

Les numéros de cases changent régulièrement d'une campagne à l'autre, selon l'année de réalisation de l'investissement et l'année d'imputation. Avant de saisir un montant, il faut donc relire la notice de la 2042 RICI de l'année en cours sur le site impots.gouv.fr plutôt que recopier les cases d'une déclaration ancienne. Les informations qui suivent décrivent la logique de la déclaration, qui, elle, ne change pas.

Première année : quand déclarer son investissement Duflot ?

La réduction d'impôt commence l'année de l'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour un achat en l'état futur d'achèvement, très fréquent sous le dispositif Duflot, c'est donc la livraison qui fixe le point de départ, pas la signature de l'acte authentique d'achat. La location doit ensuite commencer dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition.

Le dispositif Duflot ne concernait que les opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, date à laquelle il a été remplacé par la loi Pinel pour les acquisitions faites à compter du 1er septembre 2014. Un investissement dont l'acte a été signé en décembre 2013 mais livré en 2015 relève donc bien du dispositif Duflot, et sa première déclaration porte sur les revenus de 2015. Cette date d'acquisition, distincte de la date de mise en location, figure sur la 2044 EB et conditionne toute la suite.

Concrètement, la première année demande trois gestes :

1. remplir et joindre la 2044 EB, avec la copie du bail ;
2. indiquer dans la rubrique Duflot de la 2042 RICI le prix de revient retenu, dans la limite des plafonds ;
3. déclarer les loyers perçus depuis la mise en location dans les revenus fonciers.

L'administration calcule alors la première fraction de la réduction d'impôt et l'applique sur l'impôt de l'année. Si la déclaration est faite en ligne, la 2044 EB peut être remplie dans le parcours de déclaration ou transmise en pièce jointe par la messagerie sécurisée de l'espace particulier, selon ce que propose la campagne en vigueur.

Comment calculer la réduction d'impôt à reporter ?

La réduction d'impôt Duflot est égale à 18 % du prix de revient du logement, répartie à raison de 2 % par an pendant neuf ans. Le prix de revient comprend le prix d'achat et les frais liés à l'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement, commissions versées aux intermédiaires). Il est retenu dans une double limite : 300 000 € par contribuable et par an, et 5 500 € par mètre carré de surface habitable, pour deux logements au plus par an.

Le plafond au mètre carré s'applique avant le plafond global : un appartement de 50 m² acquis 300 000 € ne sera retenu que pour 275 000 € (50 fois 5 500 €). Ce point échappe souvent aux logiciels qui pré-remplissent le montant : la vérification se fait à la main, un simulateur en ligne ou un conseiller en gestion de patrimoine ne remplaçant pas la lecture de l'acte et du plan de la surface.

Cette réduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Lorsque l'impôt dû est inférieur à la fraction de l'année, la part non imputée est perdue : la réduction Duflot ne se reporte pas sur l'impôt des années suivantes. Un foyer dont l'impôt baisse fortement (retraite, baisse de revenu, enfant à charge) peut ainsi voir une partie de son avantage fiscal disparaître sans erreur de sa part.

Logements éligibles, outre-mer, SCPI, indivision : les cas à part

Le dispositif Duflot ne concerne pas seulement le logement neuf acheté sur plan. Sont aussi éligibles les logements que le contribuable fait construire (sous réserve d'une demande de permis de construire déposée dans la période), les locaux transformés en logement d'habitation, et les logements anciens réhabilités qui, après travaux, atteignent des performances techniques proches du neuf. Dans ces trois cas, le prix de revient comprend le coût des travaux, et la date à retenir est celle de l'achèvement des travaux de construction, de transformation ou de réhabilitation. Le niveau de performance énergétique exigé varie selon le type d'opération : le critère se vérifie avant la déclaration, pas après.

En outre-mer, le taux de la réduction d'impôt passe de 18 % à 29 %, réparti sur la même durée de neuf ans ; les plafonds de loyer y sont distincts et la rubrique de la 2042 RICI aussi. Un investissement Duflot réalisé par souscription de parts de SCPI ouvre droit à la réduction sur le montant de la souscription, dans le même plafond de 300 000 € ; l'associé déclare les sommes indiquées sur l'attestation fiscale annuelle de la société, sans 2044 EB à son nom. En indivision, chaque indivisaire déclare sa quote-part du prix de revient, et l'engagement de location est pris par chacun d'eux.

Une règle propre au dispositif Duflot surprend encore : le logement ne peut pas être loué à un ascendant ni à un descendant du propriétaire, ni à un membre de son foyer fiscal. La loi Pinel a assoupli ce point pour les acquisitions réalisées à compter de 2015, mais la nouveauté ne s'applique pas aux investissements Duflot. Un bail consenti à un enfant ou à un parent fait donc perdre la réduction, même si le loyer mensuel et les ressources respectent les plafonds.

Les années suivantes : reporter la fraction annuelle

À partir de la deuxième année, la 2044 EB ne se renvoie plus. Le contribuable reporte simplement, dans la case de report de la 2042 RICI qui correspond à l'année de réalisation de son investissement, la fraction annuelle de réduction : le prix de revient initial divisé par neuf, multiplié par 18 %. Dans l'exemple ci-dessus, c'est 4 000 € chaque année, de la deuxième à la neuvième.

La déclaration pré-remplie reprend en principe ce report, mais pas toujours : un changement de situation (mariage, pacs, divorce, décès d'une personne du foyer) crée un nouveau foyer fiscal et peut faire disparaître la ligne. Il faut alors la ressaisir. La même vigilance s'applique après un déménagement ou un changement de centre des finances publiques.

Chaque année, les loyers continuent d'être déclarés en revenus fonciers, et le bail doit rester conforme aux conditions de loyer et de ressources du locataire. Un changement de locataire ne se déclare pas sur un formulaire dédié, mais le nouveau bail doit respecter le plafond de loyer de la zone et le nouveau locataire le plafond de ressources en vigueur l'année de sa signature.

Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ?

Contrairement à une information répandue, le dispositif Duflot n'impose pas le régime réel. L'article 32 du code général des impôts exclut du micro-foncier certains anciens dispositifs à déduction (comme les amortissements Robien ou Borloo neuf, ou le Scellier intermédiaire), mais pas la réduction d'impôt Duflot-Pinel : la doctrine fiscale publiée au BOFiP admet le micro-foncier pour ces investissements, sous la condition générale de ne pas dépasser 15 000 € de loyers bruts par an pour l'ensemble du foyer.

Le choix se fait donc en fonction des charges. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % s'applique sur les loyers bruts, déclarés directement sur la 2042. Au régime réel, la 2044 permet de déduire les charges effectives : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, primes d'assurance, charges de copropriété non récupérables, travaux d'entretien. Les premières années d'un achat financé à crédit, les intérêts sont élevés et le réel est souvent plus favorable ; l'option pour le réel engage pour trois ans.

Si les charges dépassent les loyers, le régime réel produit un déficit foncier. Les règles de cumul entre déficit foncier et réduction Duflot sont précises : le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt, qui restent dans la catégorie foncière et se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La réduction d'impôt, elle, s'applique ensuite sur l'impôt calculé.

Loyers et ressources : ce que l'administration vérifie

L'avantage fiscal suppose que le logement soit loué nu, à titre d'habitation principale, à une personne qui n'appartient pas au foyer fiscal du propriétaire, avec un loyer inférieur au plafond de la zone. Les plafonds de loyer dépendent de la zone du logement (A bis, A, B1, et B2 sur agrément) et sont révisés chaque année au 1er janvier. Le loyer mensuel plafond, hors charges, se calcule sur la surface habitable, à laquelle s'ajoute la moitié des annexes dans une certaine limite, corrigée par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 divisé par la surface, plafonné à 1,2.

Les conditions de ressources s'apprécient à la signature du bail, d'après le revenu fiscal de référence du locataire de l'avant-dernière année. Les plafonds de ressources du locataire selon la composition du foyer varient avec la zone et le nombre de personnes à charge ; l'avis d'imposition du locataire est la pièce que l'administration demande en premier en cas de contrôle.

Ces éléments ne figurent pas sur la déclaration annuelle, mais ils conditionnent le maintien de la réduction : un loyer supérieur de quelques euros au plafond, ou un locataire dont les ressources dépassaient le seuil l'année de référence, suffit à remettre en cause l'avantage fiscal sur toute la durée de l'engagement.

Duflot, Pinel, Scellier : ne pas se tromper de rubrique

La 2042 RICI aligne côte à côte les rubriques de plusieurs dispositifs d'investissement immobilier locatif : loi Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie. Chacune a ses propres cases, et une saisie dans la mauvaise rubrique conduit à un calcul faux, parfois corrigé par l'administration fiscale, parfois non.

• Un achat réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 relève du dispositif Duflot, même si le logement a été livré bien plus tard.
• Un achat réalisé à compter du 1er septembre 2014 relève de la loi Pinel, désormais fermée aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025.
• Un investissement de 2012 ou antérieur relève de la loi Scellier, dont les rubriques et les taux sont différents.

Pour les logements dont la demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2013, la performance énergétique se prouve par le label BBC 2005 ; au-delà, par le respect de la réglementation thermique RT 2012. Ce justificatif n'est pas joint à la déclaration, mais il fait partie du dossier à conserver.

Fin d'engagement Duflot : les dernières déclarations en 2026

En 2026, la plupart des engagements Duflot arrivent à leur terme : un logement livré en 2015 a terminé ses neuf ans de location fin 2024. Pour ceux qui ont été achevés plus tard, les dernières fractions de la réduction d'impôt se déclarent encore cette année. Contrairement au Pinel, la loi Duflot ne prévoit aucune prorogation : la fiche Service-Public.fr F31151 fixe la réduction à 18 % sur 9 ans, soit 2 % par an, et la ligne s'arrête avec la neuvième fraction.

Jusqu'à cette dernière fraction, les conditions de loyer et de ressources restent dues, et la notice de l'année indique la case de report qui correspond à l'année de réalisation de l'investissement. Les options possibles une fois l'engagement terminé (vendre, relouer librement, passer en meublé) sont détaillées dans notre article sur la sortie du dispositif après les neuf ans, et le point sur ce qui reste de Duflot et Pinel cette année fait le lien avec les dispositifs qui ont suivi.

Quel que soit le choix, la dernière fraction se déclare l'année suivant la neuvième année de location. Ensuite, la ligne Duflot disparaît de la 2042 RICI ; les loyers, eux, restent à déclarer en revenus fonciers tant que le bien est loué.

Oublis, erreurs et contrôle fiscal

L'oubli de la 2044 EB la première année est l'erreur la plus fréquente. Il se régularise par une déclaration rectificative, en ligne pendant la période de correction ouverte chaque été, ou par une réclamation adressée au service des impôts dans le délai prévu par le livre des procédures fiscales, qui court jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement de l'impôt. Passé ce délai, la fraction de l'année concernée est perdue.

Viennent ensuite les erreurs de report : montant arrondi, case d'une autre année de réalisation, oubli de la ligne après un changement de foyer fiscal. Un exemple courant : un couple qui se sépare en cours d'engagement doit répartir la réduction entre les deux nouvelles déclarations selon la propriété du bien ; si l'un des deux conserve seul le logement, il reprend seul la suite des fractions.

En cas de non-respect de l'engagement de location (vente avant terme, vacance prolongée, loyer trop élevé, locataire hors plafond), l'administration reprend les réductions déjà obtenues, sauf exceptions prévues par la loi (invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint). Il faut donc conserver l'acte authentique d'achat, la 2044 EB, chaque bail, les quittances, les avis d'imposition des locataires et le justificatif énergétique jusqu'à l'expiration du délai de reprise qui suit la dernière année d'imputation.

Et aujourd'hui, comment déclarer les loyers d'un ancien logement Duflot ?

La réduction éteinte, il ne reste à déclarer que les loyers. Loué nu, le bien relève du micro-foncier tant que les revenus fonciers du foyer restent sous 15 000 € par an, avec un abattement de 30 %, ou du régime réel sur la 2044 ; la fiche Service-Public.fr F1991 relève à 21 400 € le déficit imputable quand des travaux payés de 2023 à 2027 font passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D. Loué meublé, il bascule dans les revenus BIC, déclarés au micro-BIC avec un abattement de 50 % (fiche F32744).

Déclaration Duflot : trois situations de foyer qui changent la saisie

Que faire si l'impôt est inférieur à la fraction de réduction Duflot ?

La part de la fraction qui dépasse l'impôt dû est définitivement perdue, car la réduction Duflot ne se reporte pas. La fraction de l'année suivante reste entière, mais l'excédent de l'année ne se récupère pas.

Faut-il refaire une 2044 EB en cas de changement de locataire ?

Non, la 2044 EB ne se dépose que la première année. Le nouveau bail doit simplement respecter le plafond de loyer et le locataire le plafond de ressources ; les pièces se gardent pour un éventuel contrôle.

Comment déclarer un investissement Duflot réalisé par une SCI ?

Chaque associé déclare sa quote-part de la réduction d'impôt, calculée sur sa part du prix de revient, dans la rubrique Duflot de sa propre 2042 RICI. L'engagement de location est pris par la société et par chaque associé.