En bref : ces conditions ne s'apprécient plus pour un achat, mais pour vérifier un engagement déjà pris, car la fiche Service-Public.fr F31151 (vérifiée le 11 mars 2026) limite la réduction Duflot aux opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014. Un contrôle fiscal peut encore porter sur leur respect pendant les dernières années de location.
Les conditions d'éligibilité loi Duflot tiennent en une date : un logement acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, situé en zone tendue, loué nu neuf ans sous plafonds, ouvrait une réduction d'impôt de 18 % du prix de revient, soit 2 % par an imputés sur l'impôt.
Les cinq verrous du dispositif
- Le bien
- neuf, en état futur d'achèvement, à construire ou ancien réhabilité, avec un niveau de performance énergétique exigé.
- La zone
- A bis, A ou B1, la zone B2 seulement sur agrément.
- Le loyer et le locataire
- loyer plafonné, ressources du locataire sous un seuil, aucun lien familial.
- L'investisseur
- 300 000 € et deux logements par an au plus, 5 500 € par mètre carré.
- La durée
- neuf ans de location nue en résidence principale, sans prorogation possible.
Quelles étaient les conditions d'éligibilité Duflot pour le logement ?
Le logement Duflot est d'abord défini par sa date. Seules les acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 entrent dans le dispositif : au 1er septembre 2014, la loi Pinel a pris le relais, avec des règles proches mais une durée d'engagement modulable. Un achat signé en octobre 2014 relève donc du Pinel, même si le programme immobilier avait été commercialisé sous le nom Duflot. En amont, le Duflot avait lui-même succédé au Scellier, dispositif de défiscalisation immobilière fermé au 31 décembre 2012 : la loi de finances pour 2013 a réduit le taux de la réduction pour les bailleurs mais ajouté des contreparties sociales, loyers plus bas et locataires aux revenus modestes, afin de favoriser l'offre locative intermédiaire en zone tendue.
Quatre familles de biens étaient éligibles, selon la fiche de service-public.fr mise à jour le 11 mars 2026 :
- le logement neuf acquis achevé, jamais habité ;
- le logement en état futur d'achèvement (VEFA), acheté sur plan au promoteur ;
- le logement que le contribuable fait construire, le permis de construire devant être déposé dans la période ;
- le logement ancien qui fait l'objet de travaux de réhabilitation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, pour le remettre à l'état neuf.
Le bien doit ensuite atteindre un niveau de performance énergétique : le label BBC 2005 pour les constructions dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013, la réglementation thermique RT 2012 pour les suivantes. Le promoteur fournit l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique au dépôt du permis et à l'achèvement des travaux ; c'est la pièce que réclame l'administration en cas de contrôle. Pour un ancien réhabilité, le niveau se démontre par un audit après travaux. Sans cette attestation, la condition n'est pas respectée et la réduction tombe, même si le logement est par ailleurs conforme.
Dans quelle zone le logement devait-il être situé ?
La réduction Duflot ne visait que les villes où l'offre de logements ne suit pas la demande. Le zonage dit « A/B/C » classe chaque commune selon la tension de son marché locatif : la zone A bis regroupe Paris et sa proche couronne, la zone A les grandes agglomérations les plus chères (Lyon, Lille, Marseille, une partie de la Côte d'Azur et du Genevois français), la zone B1 les autres agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques villes chères. Le classement en vigueur à la date de l'acquisition s'applique ; la carte détaillée commune par commune figure sur la page des zones éligibles et leur classement.
La zone B2 avait un statut à part. Une commune de B2 n'ouvrait droit au dispositif que si le préfet de région lui avait accordé un agrément, après avis du comité régional de l'habitat, pour reconnaître un besoin particulier de logements locatifs. La zone C, elle, en est restée exclue. Un logement situé dans une commune B2 sans agrément n'a jamais été éligible : c'est l'un des redressements les plus fréquents sur les programmes vendus en périphérie.
La zone ne fixe pas seulement l'éligibilité : elle détermine aussi le plafond de loyer et le plafond de ressources du locataire applicables pendant les neuf ans.
Plafonds de loyer et de ressources : ce que le bail doit respecter
La location doit se faire à un niveau inférieur au prix du marché, c'est le cœur social de la loi. Le loyer mensuel, charges non comprises, ne peut dépasser un plafond fixé par mètre carré et par zone, révisé chaque 1er janvier. Le plafond se calcule sur la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (dans la limite de 8 m²), puis il est multiplié par un coefficient de 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2 : les petites surfaces bénéficient ainsi d'un loyer au mètre carré plus élevé. Les valeurs actualisées par zone sont publiées par l'ANIL et reprises sur notre page consacrée au plafond de loyer.
L'occupant, de son côté, doit avoir des revenus inférieurs à un plafond qui dépend de la composition du foyer et de la zone. Le montant retenu est le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la signature du bail : pour un bail signé en 2026, celui de l'avis d'imposition 2025 sur les revenus 2024. Le détail des seuils par foyer est donné sur la page du plafond de ressources du locataire Duflot.
Ces deux plafonds se vérifient à chaque nouveau bail, pas seulement au premier. Un changement de locataire en cours d'engagement oblige à recontrôler les ressources du nouvel occupant et le loyer pratiqué, en appliquant les valeurs de l'année de signature.
Qui ne peut pas être locataire ?
Le logement ne peut être loué ni à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un ascendant ou un descendant. Le Pinel a assoupli cette règle à partir de 2015 en autorisant la location aux parents et aux enfants hors foyer fiscal ; le Duflot ne l'a jamais permis. Lorsque le bien est détenu par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'interdiction s'étend aux associés et aux membres de leur foyer.
Comment la réduction d'impôt Duflot s'obtenait-elle ?
Le taux de la réduction d'impôt était de 18 % du prix de revient du logement en métropole et de 29 % outre-mer (départements d'outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon), réparti en neuf parts égales de 2 % par an. Le prix de revient comprend le prix d'achat et les frais liés à l'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence), dans deux limites cumulées :
- 300 000 € d'investissement par contribuable et par année d'imposition ;
- 5 500 € par mètre carré de surface habitable ;
- deux logements au plus par an.
Le premier montant s'impute l'année de l'achèvement du logement, ou de son acquisition s'il est acquis achevé. La fraction de réduction qui dépasse l'impôt dû n'est ni remboursée ni reportée : elle est perdue. C'est pourquoi un investisseur faiblement imposé avait intérêt à calibrer son achat sur son niveau d'impôt plutôt que sur le plafond de 300 000 €.
L'avantage fiscal entre en outre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par foyer et par an. Il se déclare chaque année sur le formulaire 2042-C, et l'année de la première imputation sur l'annexe dédiée, accompagnée de l'engagement de location. Le dispositif Duflot ne se cumule pas, pour le même logement, avec un autre des avantages fiscaux à l'investissement locatif.
Investir en Duflot par une SCPI ou à crédit
Une personne qui ne souhaitait pas acheter un appartement en direct pouvait investir dans une SCPI Duflot : la réduction portait alors sur 100 % du montant de la souscription, dans la même limite de 300 000 € par an, à condition que la société affecte au moins 95 % de la collecte à des logements éligibles et que l'associé conserve ses parts jusqu'au terme de l'engagement de location. Côté financement, rien n'impose de payer comptant : la plupart des bailleurs ont acheté avec un prêt immobilier, dont les intérêts se déduisent des revenus fonciers, à côté de la réduction. Le crédit et l'assurance emprunteur sur la vie de l'emprunteur n'entrent pas dans le prix de revient. Un conseil indépendant en gestion de patrimoine permettait de vérifier, avant de signer, que le couple ou la personne seule avait un impôt suffisant pour absorber les neuf annuités ; ce conseil devait rester distinct du vendeur du programme.
Quelles étaient les obligations de location Duflot ?
L'engagement de location était de neuf ans, sans possibilité de le prolonger : c'est la principale différence pratique avec le Pinel, qui laissait le choix entre six, neuf et douze ans. Le local doit être loué nu, à usage d'habitation principale de l'occupant, et la mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux ou la date d'acquisition si elle est postérieure. Un logement resté vide treize mois après sa livraison sort du dispositif.
Pendant les neuf ans, le propriétaire peut changer d'occupant ou confier la gestion locative à une agence, pourvu que la vacance entre deux baux reste raisonnable et que chaque nouveau bail respecte les plafonds. La location meublée, la location saisonnière ou l'occupation par le propriétaire lui-même rompent l'engagement.
Ce qui fait perdre l'avantage fiscal
Toute rupture de l'engagement, vente comprise, entraîne la reprise des réductions déjà imputées, l'année de la rupture. L'administration admet trois exceptions, appréciées pour le contribuable ou son conjoint soumis à imposition commune : l'invalidité correspondant à la 2e ou à la 3e catégorie de la Sécurité sociale, le licenciement, le décès. Dans ces cas, aucune reprise n'est opérée, mais la réduction s'arrête.
Le tableau des conditions et de leurs points de contrôle
| Condition | Exigence de la loi | Pièce à conserver |
|---|---|---|
| Date d'acquisition | du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 | acte authentique de vente |
| Nature du bien | neuf, VEFA, construction ou ancien réhabilité (25 % de travaux) | acte, factures de travaux |
| Performance énergétique | BBC 2005 ou RT 2012 | attestation à l'achèvement |
| Zone | A bis, A, B1 ; B2 sur agrément | arrêté de zonage, agrément préfectoral |
| Loyer | sous le plafond de l'année du bail | bail et calcul de surface |
| Locataire | ressources sous plafond, hors famille | avis d'imposition du locataire |
| Durée | neuf ans de location nue, résidence principale | baux successifs, quittances |
Quel est l'impact de la loi Duflot en 2026 ?
En 2026, le dispositif n'accueille plus aucun nouvel achat depuis douze ans, et l'ANIL situe la fin de l'avantage pour l'essentiel des opérations en 2023. Seuls les logements livrés tardivement, souvent des VEFA dont le chantier a glissé, prolongent encore leur période de réduction ; leur engagement court neuf ans à partir de la mise en location. Pour un propriétaire en France métropolitaine comme outre-mer, la question n'est donc plus de savoir comment entrer dans la loi Duflot, mais de vérifier que les conditions ont été tenues jusqu'au bout : un contrôle fiscal peut porter sur les trois dernières années imposées, et un défaut constaté sur un bail récent suffit à reprendre l'avantage de l'année.
À la sortie, le propriétaire retrouve la liberté de fixer le loyer dans la limite des règles de droit commun (encadrement des loyers dans les villes concernées, loi Alur), de vendre ou d'occuper le logement. La comparaison avec le régime qui l'a remplacé, durée, location aux proches et plafonds de loyer, est détaillée sur la page consacrée à la différence entre Duflot et Pinel, lui-même fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025.
Et aujourd'hui, quelles conditions pour les régimes qui ont survécu au Duflot ?
Les conditions encore utiles en 2026 sont celles du droit commun et des régimes ouverts. Le Denormandie exige un logement ancien avec travaux et reste accessible jusqu'au 31 décembre 2027 (Service-Public.fr, fiche F35011). Le micro-foncier suppose moins de 15 000 € de revenus fonciers par an, et le déficit foncier un passage au régime réel, avec une imputation plafonnée à 10 700 € par an hors intérêts (fiche F1991).
La location meublée de longue durée en micro-BIC est limitée, pour les revenus 2025, à 77 700 € de recettes, avec un abattement de 50 % (fiche F32744).
Éligibilité Duflot : les situations limites
Un achat signé en septembre 2014 peut-il relever du Duflot ?
Non, la date limite d'acquisition est le 31 août 2014. À partir du 1er septembre 2014, l'opération relève du Pinel, avec ses propres conditions d'engagement.
Le logement peut-il être loué à mon fils étudiant ?
Non dans le cadre Duflot : la location à un ascendant ou à un descendant est exclue, même s'il ne fait plus partie du foyer fiscal. Seul le Pinel l'a autorisée, à partir de 2015.
Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt ?
La part qui excède l'impôt dû est perdue : la réduction Duflot n'est ni remboursable ni reportable sur les années suivantes. Le montant annuel de 2 % du prix de revient doit donc rester inférieur à l'impôt habituel du foyer.
Un logement en zone B2 est-il éligible ?
Seulement si la commune a obtenu un agrément du préfet de région pendant la période d'application. Sans agrément, aucun achat en B2 n'ouvrait droit à la réduction, quel que soit le discours commercial du promoteur ; les autres réponses courantes sont réunies dans les questions fréquentes sur la loi Duflot.
