Duflot ou Pinel : deux lois proches, quatre écarts qui comptaient jusqu'à leur fin

Une seule durée contre trois : la différence Duflot Pinel tient d'abord à l'engagement de location. La loi Duflot (2013-2014) imposait 9 ans pour 18 % de réduction d'impôt ; le dispositif Pinel, qui lui a succédé le 1er septembre 2014, laissait choisir 6, 9 ou 12 ans et ouvrait la location aux ascendants et descendants.

Deux lois nées à dix-huit mois d'écart

La loi Duflot porte le nom de Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement. Votée dans la loi de finances pour 2013, elle a remplacé la loi Scellier au 1er janvier 2013, avec un objectif affiché : orienter l'investissement locatif vers des logements neufs à loyer modéré, dans les villes où l'offre manque. Le dispositif s'appliquait aux acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014.

La loi Pinel tient son nom de Sylvia Pinel, qui a succédé à Cécile Duflot au ministère du Logement. Introduite par la loi de finances pour 2015, elle a pris effet pour les achats réalisés à partir du 1er septembre 2014. Sur le plan juridique, Pinel n'est pas une loi nouvelle : c'est le même article du Code général des impôts (article 199 novovicies), amendé. C'est la raison pour laquelle les deux régimes se ressemblent autant, et pourquoi les professionnels parlaient souvent de « Duflot-Pinel » pendant la transition.

Le contexte explique le changement. Les ventes de logements neufs aux investisseurs avaient reculé en 2013 et 2014, et les promoteurs jugeaient la loi Duflot trop rigide : une seule durée d'engagement, aucune location possible à un proche, un taux moins attractif que celui de la fin de la loi Scellier. Le gouvernement Valls a donc assoupli le texte pour relancer l'offre de logement neuf. La mise en place de Pinel a donc d'abord visé la production immobilière neuve. Pour suivre ce qui reste de ces deux régimes aujourd'hui, la page sur l'actualité de la loi Duflot Pinel en 2026 fait le point.

Le tableau comparatif Duflot Pinel, de 2013 à la fermeture

Les deux dispositifs partagent la même mécanique de défiscalisation : une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat du logement, étalée sur la durée d'engagement, en contrepartie d'une location à loyer plafonné. Les écarts portent sur quatre points.

Une durée d'engagement fixe contre un engagement souple

C'est l'écart le plus visible entre la loi Duflot et la loi Pinel. Avec Duflot, l'investisseur prenait un engagement de location de 9 ans, ni plus ni moins. La réduction d'impôt de 18 % se répartissait à parts égales, soit 2 % du prix de revient chaque année pendant neuf ans. Aucune prolongation n'était prévue : à l'issue des 9 ans, l'avantage fiscal s'arrêtait. Les règles détaillées de cet engagement initial sont reprises sur la page consacrée à l'engagement de location de 9 ans.

Pinel a introduit un engagement souple. L'investisseur choisissait au départ une durée de 6 ou 9 ans, puis pouvait proroger : par périodes de 3 ans, jusqu'à 12 ans au total. Concrètement, un engagement initial de 6 ans pouvait devenir 9 puis 12 ans ; un engagement de 9 ans pouvait passer à 12 ans. Cette possibilité donnait de la marge à ceux qui hésitaient sur la durée de détention du bien, ou qui voulaient garder une porte de sortie pour une revente anticipée.

La contrepartie est simple : un engagement plus long immobilise le capital plus longtemps. La durée choisie conditionne aussi le moment où le propriétaire retrouve la liberté de louer au prix du marché, de vendre sans remise en cause de la réduction, ou d'occuper le logement lui-même.

Quel taux de réduction d'impôt pour chaque dispositif ?

En métropole, la loi Duflot offrait un taux unique de 18 % sur 9 ans. En outre-mer, il montait à 29 %. Le taux Pinel dépendait de la durée retenue, et il a évolué au fil des années.

À durée égale de 9 ans, Duflot et Pinel d'origine accordaient donc exactement le même avantage fiscal. L'idée qu'un investissement Pinel était « plus rentable » ne vaut que pour l'engagement de 12 ans, et seulement jusqu'en 2022 : la réduction progressive des taux Pinel en 2023 et 2024 a ramené le dispositif sous le niveau de Duflot pour une même durée, sauf pour les logements éligibles au Pinel+ (quartiers prioritaires ou critères de qualité renforcés), qui conservaient les taux de départ.

Dans les deux cas, la réduction entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Un montant investi élevé ne se traduit donc pas toujours par une réduction d'impôt pleine, et la part qui dépasse le plafond est perdue. Cette limite pèse surtout sur les contribuables qui cumulent déjà d'autres avantages fiscaux.

Financer l'achat à crédit : un prêt immobilier pensé de la même façon

Qu'il s'agisse d'un achat Duflot ou d'un achat Pinel, la plupart des investisseurs ont financé l'opération par un prêt immobilier. Le dispositif ne change rien aux conditions du prêt : la banque étudie les revenus, l'apport et le taux d'endettement, puis retient une partie des loyers attendus. En revanche, la durée d'engagement choisie influe sur la durée de prêt la plus cohérente. Un engagement Duflot de 9 ans se combinait souvent avec un prêt de 15 à 20 ans ; avec Pinel, un engagement de 12 ans permettait d'aligner davantage la fin de l'avantage fiscal sur la fin du crédit immobilier.

Les intérêts du prêt restent déductibles des revenus fonciers dans les deux régimes, comme les frais de gestion, l'assurance emprunteur et la taxe foncière. Ce point, souvent oublié dans les comparatifs, compte autant que le taux de réduction : la déduction des intérêts limite l'impôt sur les loyers perçus pendant les premières années, quand la part d'intérêts dans les mensualités du prêt est la plus forte.

Avant de bénéficier de l'un ou l'autre placement, un simulateur permettait de comparer l'effort d'épargne mensuel : mensualité de prêt, moins loyer, moins réduction d'impôt. Un simulateur sérieux intègre aussi la vacance locative, les travaux d'entretien, les charges non récupérables et le montant réel du loyer plafonné dans la commune visée. Entre Paris, Bordeaux ou une ville moyenne de zone B1, le zonage fait varier fortement le résultat : le loyer autorisé au mètre carré n'est pas le même, et le prix d'achat non plus.

Pour un investissement immobilier de ce type, l'achat via un promoteur restait la voie la plus fréquente, mais le marché immobilier local mérite d'être étudié avant de signer : un logement neuf mal placé, dans un secteur où la demande locative est faible, fait perdre en loyer ce que le dispositif rapporte en impôt. Investir dans un patrimoine immobilier de long terme suppose d'abord un bien qui se loue.

Louer à ses parents ou à ses enfants : l'interdit levé par Pinel

Sous la loi Duflot, le locataire ne pouvait pas être un membre du foyer fiscal de l'investisseur, ni un ascendant, ni un descendant. Louer son appartement Duflot à son fils étudiant ou à un parent retraité faisait perdre l'avantage fiscal. Cette règle reprenait celle de la loi Scellier intermédiaire.

La loi Pinel a supprimé cette interdiction pour les acquisitions réalisées à partir du 1er janvier 2015. Un investisseur pouvait alors louer à un ascendant ou à un descendant, à condition que ce locataire ne fasse pas partie de son foyer fiscal et respecte le plafond de ressources fixé pour la zone. Le loyer restait plafonné, et le logement devait constituer la résidence principale du locataire.

Pour une famille, l'écart est concret. Un parent qui voulait loger un enfant en études dans une métropole pouvait le faire avec Pinel tout en bénéficiant de la réduction d'impôt ; avec Duflot, il devait choisir entre la défiscalisation et le logement de son proche. Attention toutefois : la location à un membre de la famille ne dispense d'aucune condition, et l'administration fiscale peut contrôler le bail, le montant du loyer et les ressources du locataire.

Les conditions communes aux deux dispositifs

Au-delà de ces écarts, les conditions d'éligibilité de la loi Duflot et de la loi Pinel sont presque identiques, ce qui confirme qu'il s'agit d'un même texte modifié. Le détail des critères figure sur la page des conditions de la loi Duflot ; en résumé :

• Un logement neuf ou assimilé : achat en VEFA, construction, logement réhabilité ou local transformé en habitation, respectant la norme RT 2012 ou le label BBC 2005.
• Une zone tendue : zones A bis, A et B1, là où le marché locatif est le plus tendu ; la zone B2 restait possible sur agrément préfectoral pendant les premières années.
• Une location nue en résidence principale : mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, sans meublé.
• Un plafond de loyer au mètre carré de surface habitable, fixé chaque année par zone et corrigé par un coefficient lié à la surface du logement.
• Un plafond de ressources du locataire, qui varie selon la zone et la composition du foyer (personne seule ou couple, nombre de personnes à charge).
• Un plafond d'investissement de 300 000 € par an et de 5 500 € par mètre carré, avec deux acquisitions au maximum par année.

Les plafonds de loyer et de ressources étaient les mêmes pour Duflot et pour Pinel. Le passage d'un régime à l'autre n'a donc rien changé pour le locataire : seules les règles de durée et de location aux proches ont évolué.

Peut-on passer d'un investissement Duflot à Pinel ?

Non. Un logement acheté sous Duflot reste sous Duflot jusqu'à la fin de son engagement. Le régime applicable dépend de la date d'acquisition, et aucune option ne permettait de convertir rétroactivement un achat Duflot en Pinel pour profiter de la durée modulable ou de la location à un proche.

Un cas particulier a toutefois existé. Pour les achats réalisés entre le 1er septembre et le 31 décembre 2014, la loi de finances pour 2015 a appliqué les nouvelles règles de durée de Pinel, alors même que ces investissements avaient été signés sous l'appellation Duflot. L'assouplissement sur la location aux ascendants et descendants, lui, ne concernait que les acquisitions à partir du 1er janvier 2015.

Pour un investisseur qui détient le bien via une société, la question se pose autrement : la réduction profite aux associés selon leurs parts, et le fonctionnement est expliqué sur la page loi Duflot et SCI.

Après Duflot et Pinel : ce que l'investisseur peut faire en 2026

Les derniers engagements Duflot de 9 ans, pour des achats d'août 2014 livrés en 2016 ou 2017, sont arrivés à leur terme. Le propriétaire est alors libre : louer sans plafond de loyer ni condition de ressources, reprendre le logement pour l'occuper, ou le vendre sans reprise de la réduction d'impôt. Le dispositif Pinel, lui, n'accepte plus de nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025, mais les engagements en cours se poursuivent jusqu'à leur terme, qui peut aller jusqu'en 2036 pour une durée de 12 ans.

Pour un nouvel investissement locatif, d'autres régimes ont pris le relais, avec leurs propres règles : la location meublée en LMNP, le Denormandie dans l'ancien avec travaux, ou le dispositif Jeanbrun pour les achats réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec un engagement de 9 ans. Aucun ne reprend à l'identique la mécanique Duflot-Pinel ; chacun mérite un conseil adapté à sa situation fiscale et à ses revenus avant de signer une offre d'achat. Un guide de comparaison entre ces régimes doit partir des mêmes questions que pour Duflot et Pinel : durée de détention, type de bail, travaux exigés et plafond de loyer. Ce guide personnel vaut mieux qu'un taux affiché en vitrine.

Et aujourd'hui, quel relais pour qui hésitait entre Duflot et Pinel ?

Le Denormandie reprend la mécanique Pinel dans l'ancien avec travaux, et la fiche Service-Public.fr F35011 le dit ouvert jusqu'au 31 décembre 2027. Hors réduction d'impôt, le déficit foncier reste le levier des bailleurs en location nue : 10 700 € déductibles du revenu global chaque année, ou 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G, d'après la fiche F1991. Les règles pour cumuler déficit foncier et logement Duflot précisent ce qui reste possible sur un bien déjà engagé.

Taux, proches, fin des dispositifs : quatre réponses courtes

Quelle est la principale différence entre la loi Duflot et la loi Pinel ?

La durée d'engagement. Duflot imposait 9 ans pour 18 % de réduction ; Pinel laissait choisir 6, 9 ou 12 ans, pour 12, 18 ou 21 % aux taux d'origine. Pinel a aussi autorisé la location à un ascendant ou un descendant.

Le taux est-il plus élevé avec Pinel qu'avec Duflot ?

Seulement pour un engagement de 12 ans (21 % contre 18 %). Sur 9 ans, le taux était le même jusqu'en 2022, puis plus bas avec Pinel en 2023 (15 %) et 2024 (12 %), hors Pinel+.

Peut-on encore investir en loi Duflot ou en loi Pinel ?

Non. Duflot concernait les achats du 1er janvier 2013 au 31 août 2014, Pinel ceux réalisés jusqu'au 31 décembre 2024. Les engagements en cours se poursuivent jusqu'à leur terme.

Les plafonds de loyer sont-ils différents entre Duflot et Pinel ?

Non. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont identiques, fixés par zone pour les deux dispositifs.