Où en est-on ? L'engagement de location Duflot ne se signe plus : selon la fiche Service-Public.fr F31151, vérifiée le 11 mars 2026, seules les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014 y donnaient droit. Les neuf ans courent toutefois encore pour quelques logements livrés tard, et chaque obligation décrite ici reste due jusqu'au dernier jour.
L'engagement de location loi Duflot est la promesse, signée par l'investisseur, de louer nu le logement pendant 9 ans comme habitation principale, à un loyer et à un locataire sous plafonds. C'est la contrepartie de la réduction d'impôt de 18 % de cet investissement locatif : la rompre, c'est rendre l'avantage fiscal.
- Durée de l'engagement
- 9 ans fermes, sans prorogation pour un logement acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014.
- Point de départ
- la prise d'effet du premier bail, qui doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
- Pendant 9 ans
- location nue, habitation principale, plafond de loyer, plafond de ressources, aucun locataire du cercle familial.
- Si l'engagement est rompu
- reprise de la réduction d'impôt déjà obtenue, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Un engagement initial signé dès la première déclaration
Le dispositif Duflot, codifié à l'article 199 novovicies du Code général des impôts, concernait les acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014. À compter du 1er septembre 2014, les opérations ont basculé sous les règles du dispositif Pinel, qui a lui-même fermé le 1er janvier 2025. L'engagement initial ne se négocie pas avec l'administration : il est joint à la déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et il vaut pour toute la période. Le contribuable s'y oblige à louer le logement nu, à titre d'habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans.
Le texte réunit donc trois conditions de mise en location qui courent ensemble : la durée, la nature du bail et le respect des plafonds. Aucune ne se rattrape après coup. Un investisseur qui loue meublé une seule année, même avec un bail en bonne et due forme, sort du dispositif. Les autres critères d'éligibilité du logement Duflot (zone, performance énergétique, prix de revient) se vérifient au moment de l'acquisition ; l'engagement, lui, se vérifie chaque année jusqu'à la neuvième.
Le dispositif Duflot fixait une durée unique : pas d'option entre 6, 9 ou 12 ans, pas de période triennale supplémentaire. Ces options, souvent citées dans les guides, appartiennent au Pinel. Un investisseur qui a signé en 2013 ou au premier semestre 2014 ne peut donc pas prolonger son engagement pour obtenir une réduction complémentaire sur 12 ans.
Quel investissement Duflot était concerné par l'engagement ?
L'engagement concernait uniquement un investissement immobilier éligible : un appartement ou une maison neufs, acquis achevés ou en VEFA, un logement que le contribuable fait construire, un local transformé en logement, ou un logement ancien remis à neuf par des travaux de réhabilitation. Le bien devait être situé dans une commune classée en zone tendue (A bis, A, B1, ou B2 sur agrément) et atteindre un niveau de performance énergétique attesté par le label BBC 2005 ou la conformité RT 2012. Le taux de la réduction était de 18 % en métropole et de 29 % outre-mer.
Les parts de SCPI Duflot ouvraient aussi droit à la défiscalisation, sur 95 % de la souscription : l'investisseur s'engageait alors à conserver ses parts jusqu'au terme de l'engagement de la société. Que l'achat soit financé par un crédit immobilier ou au comptant ne change rien : le prêt n'est pas lié à l'engagement, et le risque de reprise reste le même. Les informations officielles sont données sur le site service-public.gouv.fr et par le Bofip (série BOI-IR-RICI-360), qui suit l'actualité des textes et des plafonds fiscaux.
Quand commence la durée de l'engagement ?
La durée de l'engagement court à compter de la date de prise d'effet du bail initial, et non de la date de signature chez le notaire. Le bailleur dispose de 12 mois pour trouver ce premier locataire, à compter de l'achèvement des travaux ou de l'acquisition si le logement était déjà achevé. Passé ce délai, l'avantage fiscal n'est pas ouvert.
Dans le cas fréquent d'une acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), plusieurs mois, parfois deux ans, séparent la signature de l'acte et la remise des clés. Le permis de construire, le chantier, la livraison : rien de tout cela n'entame les 9 ans. Prenons un appartement acquis sur plan en mars 2014, livré en septembre 2016 et loué à partir de janvier 2017 : son engagement de location se termine en janvier 2026. À l'inverse, un logement acquis achevé en janvier 2013 et loué en juin 2013 a terminé son engagement en juin 2022.
Cette mécanique explique qu'en 2026 une partie des propriétaires soient encore engagés : ceux dont le programme a été livré tard, ou dont le premier bail a été conclu en fin de délai. Pour savoir où vous en êtes, retrouvez la date d'effet du premier bail, ajoutez neuf ans, et comparez avec la date du jour. La date d'achat seule induit souvent en erreur.
| Étape | Ce qui se passe | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Acquisition | signature entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 | au-delà, règles Pinel |
| Achèvement du logement | déclenche le délai de 12 mois | conserver la déclaration d'achèvement |
| Premier bail | point de départ des 9 ans | bail conclu dans les 12 mois |
| Première déclaration | engagement de location joint à l'imprimé 2044-EB | déclarer l'année d'achèvement |
| Années 1 à 9 | réduction d'impôt de 2 % par an | plafonds respectés à chaque nouveau bail |
| Fin de la neuvième année | liberté de vendre, d'occuper ou de relouer | aucune prorogation possible |
Les obligations du bailleur pendant neuf ans
L'obligation de location n'est pas une simple formalité : elle encadre chaque bail conclu pendant la période. Le logement doit respecter, sans interruption, les conditions suivantes.
- Location nue : aucun bail meublé, aucune location saisonnière, aucune location de courte durée, même pour quelques semaines.
- Habitation principale du locataire : le logement loué doit être sa résidence principale, occupée au moins huit mois par an ; une résidence secondaire ou un local professionnel ne conviennent pas.
- Locataire hors du foyer : sous Duflot, le locataire ne peut être ni membre du foyer fiscal du bailleur, ni un ascendant ou un descendant. Cette souplesse familiale n'est apparue qu'avec le Pinel.
- Loyer plafonné : le loyer mensuel hors charges ne dépasse pas le plafond de la zone du logement.
- Ressources plafonnées : le revenu fiscal de référence du locataire, apprécié à la signature du bail, reste sous un maximum qui dépend de la composition du foyer et de la zone.
Le propriétaire qui confie le bien à une agence reste personnellement tenu. Un mandat de gestion locative ne transfère pas l'obligation : si l'agence signe un contrat avec un montant mensuel trop élevé, la reprise de l'avantage fiscal pèse sur le propriétaire.
Plafonds de loyer et de ressources : la condition qui se vérifie à chaque bail
Le plafond de loyer s'exprime en euros par mètre carré de surface habitable, selon la zone du logement (A bis, A, B1, et B2 pour les communes agréées). Il est revalorisé chaque année par l'administration fiscale, et il se multiplie par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / S, où S est la surface du logement, avec un maximum de 1,2. Plus le logement est petit, plus le coefficient joue en faveur du loyer au mètre carré. Les valeurs annuelles par zone sont détaillées sur notre page consacrée aux plafonds de loyer Duflot par zone.
La date qui compte est celle de la conclusion du bail : un locataire en place n'a pas à quitter le logement si ses revenus augmentent ensuite. En revanche, à chaque changement de locataire, le loyer et les ressources du nouvel entrant s'apprécient selon les plafonds de l'année de signature. Une relocation en zone a bis avec un loyer non mis à jour vers le plafond de l'année reste conforme, puisque le plafond ne fait qu'augmenter ; c'est le dépassement qui pose problème.
Les charges locatives récupérables ne sont pas comprises dans le loyer plafonné : le plafond porte sur le loyer hors charges. Les révisions annuelles selon l'indice de référence des loyers sont admises, à condition que le résultat reste sous le plafond applicable.
Comment déclarer votre investissement et l'engagement de location ?
La première année, le bailleur remplit l'imprimé 2044-EB, qui recense le prix de revient, la surface habitable, la localisation du logement et l'engagement de location. Le montant de la réduction d'impôt est ensuite reporté sur la déclaration 2042-C, puis reporté chaque année des neuf ans. La démarche détaillée, ligne par ligne, figure sur notre page pour remplir la déclaration Duflot aux impôts.
Le montant investi retenu pour le calcul est plafonné à 300 000 euros par an et par contribuable, et à 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, dans la limite de deux logements par an. Le prix de revient comprend le prix d'acquisition et les frais liés : frais de notaire, droits d'enregistrement, commissions. Le taux de la réduction est de 18 %, réparti sur neuf ans, soit 2 % du prix de revient par an. Pour un logement dont le prix de revient atteint le plafond de 300 000 euros, la réduction annuelle est donc de 6 000 euros.
Cette réduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux, fixé à 10 000 euros par an. Un contribuable qui cumule d'autres niches fiscales doit vérifier que la somme reste sous ce seuil, faute de quoi une partie de l'avantage est perdue sans pouvoir être reportée.
Ce qui rompt l'engagement et déclenche la reprise
La rupture de l'engagement entraîne la reprise de la réduction d'impôt déjà imputée : l'administration ajoute les sommes à l'impôt de l'année au cours de laquelle l'événement se produit. Les situations les plus fréquentes sont connues.
| Situation pendant les 9 ans | Conséquence |
|---|---|
| Vente du logement | reprise, sauf invalidité, licenciement ou décès |
| Occupation par le propriétaire ou sa famille | reprise |
| Passage en location meublée ou saisonnière | reprise |
| Loyer ou ressources au-dessus des plafonds | reprise |
| Vacance entre deux baux, logement proposé à la location | tolérée si les démarches de relocation sont réelles |
| Donation ou démembrement de propriété | reprise, sauf décès |
La vacance locative mérite une attention particulière. Le texte n'impose pas une occupation continue au jour près : entre deux locataires, une période sans occupant n'entraîne pas la reprise si le logement a été effectivement proposé à la location (annonces, mandat d'agence, visites). Une vacance prolongée sans démarche, ou un logement retiré du marché pour l'usage du propriétaire, est en revanche traitée comme une rupture. Les gros travaux qui rendent temporairement le logement inhabitable relèvent du même raisonnement : ils se justifient par écrit.
La revente reste le cas le plus fréquent de reprise. Les conséquences chiffrées et les exceptions sont développées dans notre page sur la revente d'un logement Duflot avant 9 ans.
Les trois exceptions prévues par le texte
L'article 199 novovicies du CGI ne prévoit aucune reprise lorsque la rupture résulte de l'un des événements suivants, survenus au contribuable ou à l'un des membres du couple soumis à imposition commune :
- une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième catégorie de la Sécurité sociale ;
- un licenciement ;
- le décès.
Hors de ces trois cas, la loi ne prévoit pas de dérogation. Un divorce, une mutation professionnelle, une mise à la retraite ou une baisse de revenu ne protègent pas de la reprise, aussi contraignants soient-ils. En cas de décès, les héritiers ne sont pas tenus de poursuivre l'engagement et aucune reprise n'est réclamée à la succession pour les années déjà imputées.
SCI, indivision et nue-propriété : qui porte l'engagement ?
Lorsque le logement est acquis par une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés, l'engagement de location est pris par la société, et chaque associé s'engage en plus à conserver ses parts pendant toute la durée de l'engagement. La cession de parts par un associé avant le terme provoque la reprise de la réduction qu'il a obtenue, comme une vente directe.
Le démembrement est exclu : un logement dont la propriété est démembrée (usufruit d'un côté, nue-propriété de l'autre) ne peut pas bénéficier du dispositif, et un démembrement intervenu pendant l'engagement entraîne la reprise, sauf s'il résulte du décès de l'un des époux. Une indivision entre plusieurs contribuables est admise : chacun déclare sa quote-part, et chacun reste tenu par l'engagement pour la sienne.
Les justificatifs à garder, et jusqu'à quand
La preuve du respect de l'engagement repose sur le bailleur. En cas de contrôle, il doit pouvoir produire, pour chaque période :
- les baux signés et leurs avenants, avec la date de prise d'effet du bail initial ;
- les avis d'imposition des locataires remis à l'entrée, qui établissent leurs ressources ;
- les quittances ou relevés de loyers encaissés ;
- les états des lieux d'entrée et de sortie, qui datent les périodes de vacance ;
- les annonces et mandats de relocation, qui prouvent les démarches entre deux baux ;
- l'attestation d'achèvement et le justificatif du label BBC 2005 ou de la conformité RT 2012.
Le délai de reprise de l'administration ne s'arrête pas avec la fin de l'engagement : elle peut contrôler la dernière année de réduction pendant le délai de reprise de droit commun, soit jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'imposition. Conserver l'ensemble du dossier au moins trois ans après la dernière année de réduction est le minimum ; beaucoup de conseillers recommandent de le garder jusqu'à la revente du bien.
Après la neuvième année : ce que le bailleur retrouve
Au terme des 9 ans, le bailleur retrouve une liberté complète. Il peut vendre le logement sans reprise de l'avantage fiscal, l'occuper lui-même, le louer à un membre de sa famille, le louer meublé ou relouer nu à un loyer libre lors d'un nouveau bail. Le bail en cours, lui, continue à s'appliquer jusqu'à son échéance : la fin de l'engagement fiscal ne permet pas de déloger le locataire en place, dont le congé obéit aux règles ordinaires de la loi du 6 juillet 1989.
La sortie du dispositif pose aussi la question de la fiscalité des loyers : ils restent imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au micro-foncier ou au régime réel. Les intérêts du crédit immobilier, les charges de copropriété non récupérables et la taxe foncière restent déductibles au réel, ce qui pèse dans le calcul de rentabilité une fois la réduction d'impôt épuisée. Un investisseur qui envisage la revente compare alors le prix du marché local, la plus-value imposable et les prélèvements sociaux : une demande locative solide dans la ville où l'appartement est situé reste le meilleur argument face à un acheteur.
Le schéma de l'engagement de neuf ans se retrouve dans le dispositif Jeanbrun, ouvert aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 : même durée d'engagement, mais un champ qui vise aussi l'ancien avec au moins 30 % de travaux. Les leçons du Duflot sur la date de départ, la vacance et les justificatifs valent pour ce nouveau dispositif.
Et aujourd'hui, que faire d'un logement Duflot dont l'engagement de location s'achève ?
Le bail nu signé sous plafond peut se poursuivre, mais rien n'oblige plus à relouer dans ces conditions. Passer en meublé de longue durée ouvre le micro-BIC, avec un abattement de 50 % tant que les recettes restent sous 77 700 € pour les revenus 2025, selon la fiche Service-Public.fr F32744. La fiche F10864 signale un revers : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en meublé sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences gérées.
Engagement Duflot : les cas qui reviennent chez les bailleurs
Peut-on louer un logement Duflot à son enfant ?
Pas sous le régime Duflot : le locataire ne peut être ni un ascendant ni un descendant du bailleur, ni un membre de son foyer fiscal. Cette possibilité n'a été ouverte qu'aux investissements Pinel réalisés à partir de 2015.
Que se passe-t-il si le premier locataire arrive après 12 mois ?
L'engagement n'est pas valablement pris : le délai de 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition conditionne l'ouverture de la réduction d'impôt. Un retard non justifié prive le bailleur de l'avantage sur l'ensemble de la période.
L'engagement de location Duflot peut-il être prolongé à 12 ans ?
Non pour les acquisitions réalisées du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 : la durée est fixée à 9 ans. Les durées de 6, 9 et 12 ans relèvent du dispositif Pinel, appliqué aux acquisitions à partir du 1er septembre 2014.
Un changement de locataire remet-il l'engagement en cause ?
Non, à condition que le nouveau bail respecte le plafond de loyer et que le nouveau locataire respecte le plafond de ressources de l'année de signature. Une vacance courte entre deux baux est admise si le logement a été réellement proposé à la location.
