La rentabilité Duflot se mesure en trois niveaux successifs. Le rendement brut est le plus simple : divisez le loyer annuel par le prix d'acquisition et multipliez par 100. Pour un bien acheté 220 000 € et loué 650 €/mois, le rendement brut est de 3,5 %. Ce chiffre ne dit rien de ce que vous empochez réellement.
Du rendement brut au rendement net-net
Le rendement net prend en compte les charges annuelles réelles : taxe foncière (environ 800 à 1 500 €/an selon la ville), charges de copropriété non récupérables (300 à 600 €/an), frais d'assurance propriétaire non occupant (150 à 300 €/an) et frais de gestion si vous déléguez (6 à 9 % du loyer). Pour notre exemple, déduisons 2 800 € de charges : le rendement net descend à 2,2 %. Le rendement net-net Duflot intègre ensuite l'avantage fiscal annuel (4 888 € pour 220 000 €, soit 2,2 % supplémentaires) et l'impôt sur les revenus fonciers nets. Au final, le rendement net-net se situe souvent entre 4 et 5,5 % pour un investissement bien calibré.
L'effort épargne Duflot mensuel représente la différence entre la mensualité de crédit et les loyers perçus nets de charges. Sur un prêt de 200 000 € à 3 % sur 20 ans (mensualité de 1 109 €), le loyer net de charges de 500 €/mois laisse un effort de 609 €. Mais la réduction fiscale mensuelle équivalente (environ 407 €/mois) ramène l'effort réel à environ 200 €. C'est ce chiffre qui détermine si l'opération est financièrement supportable sur 9 ans.
Les facteurs qui font varier la rentabilité
La rentabilité Duflot réelle dépend fortement du taux de vacance effectif (chaque mois vide coûte un loyer sans réduire les charges), du taux d'intérêt du crédit (plus il est élevé, plus l'effort épargne est fort) et de la valorisation du bien à terme. Un bien acheté à juste prix dans une ville en croissance démographique verra sa valeur progresser ; un bien surpayé en périphérie d'une ville stagnante peut perdre de la valeur, annulant les bénéfices fiscaux sur la durée.
La revente du bien au terme de l'engagement Duflot est également un facteur de rentabilité à ne pas négliger. Si le bien a pris de la valeur (ce qui est probable dans les zones A bis et A sur 9 ans), la plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention. Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt. Vendre rapidement après les 9 ans signifie payer plein tarif sur la plus-value ; attendre quelques années supplémentaires réduit significativement la charge fiscale sur la cession.
