Où en est-on ? À Bordeaux comme ailleurs, la loi Duflot n'ouvre plus de réduction pour un achat : la fiche Service-Public.fr F31151, vérifiée le 11 mars 2026, la limite aux opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014, et le Pinel qui a pris la suite en zone B1 s'est arrêté au 31 décembre 2024. Les propriétaires bordelais encore engagés gardent leur réduction jusqu'à la neuvième année.
La loi Duflot à Bordeaux était un dispositif de défiscalisation immobilier qui a ouvert, entre 2013 et août 2014, une réduction d'impôt de 18 % sur neuf ans pour l'achat d'un logement neuf loué sous un plafond de loyer par zone, avant que le Pinel ne la remplace.
Bordeaux, zone B1 et Duflot en quatre repères
- Achat ou mise en chantier entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014, logement neuf ou en VEFA.
- Réduction de 18 % du prix de revient, dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
- Location nue de neuf ans à un locataire sous plafond de ressources, loyer sous plafond de la zone B1.
- À Bordeaux, la sortie de l'engagement croise désormais l'encadrement des loyers de la ville.
Comment la loi Duflot s'appliquait-elle à Bordeaux ?
Le dispositif Duflot, codifié à l'article 199 novovicies du Code général des impôts, visait les zones où l'offre locative manquait. Bordeaux et une large partie de sa métropole figuraient en zone B1, aux côtés des grandes agglomérations de province. Un appartement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement dans le cœur de Bordeaux, à Bègles, à Mérignac ou à Floirac pouvait donc ouvrir droit à la réduction, à condition de respecter trois séries de règles : celles qui portent sur le logement, celles qui portent sur l'investisseur et celles qui portent sur la location.
Côté logement, le bien devait être neuf, achevé dans les délais et atteindre un niveau de performance énergétique fixé par la réglementation de l'époque. Côté investisseur, la base de la réduction était limitée à 300 000 euros par an et à deux logements, avec un prix de revient retenu dans la limite de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable, selon la doctrine publiée au BOFiP. Côté location, le propriétaire s'engageait à louer nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans au minimum.
La réduction d'impôt atteignait 18 % pour un investissement en métropole, répartie à parts égales sur neuf années, soit 2 % du prix de revient par an imputés sur l'impôt sur le revenu. Elle entrait dans le plafonnement global des niches fiscales, ce qui limitait l'intérêt de l'opération pour les foyers déjà proches de ce plafond. Le détail par zone se lit sur la page des communes éligibles et de leur classement.
Quels logements et quels prix pour un investissement Duflot à Bordeaux, en 2013 et 2014 ?
À Bordeaux, la quasi-totalité des programmes Duflot étaient des résidences neuves vendues en VEFA. Le prix de revient du logement comprenait le prix d'acquisition, les frais de notaire, les honoraires et commissions versés aux intermédiaires : c'est cette somme, et non le seul prix affiché, qui servait d'assiette à la réduction. Le plafond de 5 500 euros par mètre carré jouait rarement à Bordeaux en 2013 et 2014, mais il devenait sensible dans les quartiers les plus recherchés et pour les petites surfaces, plus chères au mètre carré.
Le projet urbain Bordeaux Euratlantique, autour de la gare Saint-Jean, et le quartier des Bassins à Flot, entre le centre historique et le Lac, ont concentré une grande part de l'offre neuve de la période. La mise en service de la LGV Sud Europe Atlantique en juillet 2017 a ensuite placé la ville à un peu plus de deux heures de Paris, ce qui a nourri la demande et les prix du marché immobilier bordelais pendant les années suivantes. La rive droite de la Garonne, longtemps délaissée, a profité de cette nouvelle attractivité, tout comme plusieurs communes de la Gironde reliées au centre par le tramway. Les entreprises du numérique, de l'aéronautique et du tourisme installées dans la région ont attiré des actifs venus de toute la France, et la vie culturelle de la ville a fait le reste.
Un point de vigilance tenait aux frais de commercialisation intégrés dans certains programmes. Un appartement loi Duflot vendu au-dessus du prix de marché du quartier voit sa réduction absorbée par la décote à la revente. Comparer le prix de revient du logement aux ventes de neuf et d'ancien récent de la même rue restait la première vérification, avant même le calcul de l'avantage fiscal. Les annonces de revente du même programme, les avis des notaires du département et les données publiques de la base DVF donnent cette information sans passer par un professionnel intéressé à la vente.
Quelles conditions de location et de plafond de loyer ?
Le loyer d'un logement Duflot ne pouvait pas dépasser un plafond au mètre carré propre à la zone, révisé chaque 1er janvier. Ce plafond s'appliquait à la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans une limite fixée par les textes, et il était corrigé par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Pour un studio ou un T2 bordelais, ce coefficient rehaussait sensiblement le plafond au mètre carré ; pour un T4, il le ramenait sous la valeur de base.
Le locataire devait respecter des plafonds de ressources, eux aussi fonction de la zone et de la composition du foyer. Contrairement à ce qu'autorisera plus tard le dispositif Pinel, la loi Duflot excluait la location à un ascendant ou à un descendant. La condition de résidence principale interdisait la location meublée et la location saisonnière pendant toute la durée de l'engagement.
Quelle différence entre Duflot et Pinel pour un bien bordelais ?
La loi Pinel a remplacé la loi Duflot pour les acquisitions réalisées à partir du 1er septembre 2014. Elle a gardé la mécanique du dispositif Duflot, mêmes zones, mêmes plafonds de loyer, même prix de revient plafonné, mais elle a introduit le choix de la durée et autorisé la location à un membre de la famille. Pour un investisseur bordelais, la différence se résume ainsi :
| Critère | Loi Duflot | Loi Pinel |
|---|---|---|
| Période d'acquisition | 1er janvier 2013 au 31 août 2014 | 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 |
| Durée d'engagement | 9 ans, sans option | 6, 9 ou 12 ans au choix |
| Location à la famille | Exclue | Possible, hors foyer fiscal |
| Zone de Bordeaux | B1 | B1 puis zonage révisé |
| Situation en 2026 | Engagements achevés ou en fin de course | Fermé depuis le 1er janvier 2025 |
Dans la longue liste des aides à l'investissement locatif, de la loi Robien à la loi Scellier puis aux lois Duflot et Pinel, la logique est restée la même : une réduction d'impôt contre un loyer modéré. La loi Malraux, la loi Denormandie dans l'ancien et le statut LMNP obéissent à d'autres règles et visent d'autres biens.
Que se passe-t-il à la fin des neuf ans à Bordeaux ?
Un logement acheté en 2013 ou 2014 et loué dès son achèvement voit son engagement se terminer entre 2024 et 2026. À l'issue des neuf années, le propriétaire retrouve la liberté de vendre, d'occuper le bien ou de le relouer, sans perdre la réduction déjà obtenue. Les options et leurs conséquences fiscales sont détaillées sur la page consacrée à la sortie de l'engagement de location.
À Bordeaux, relouer librement ne signifie pas fixer le loyer sans limite. La ville figure parmi les communes où s'applique l'encadrement des loyers, selon la fiche officielle de Service-public : le nouveau bail doit respecter un loyer de référence majoré défini par quartier et par type de logement. Pour un bien Duflot, le plafond de loyer fiscal disparaît mais l'encadrement des loyers prend le relais, ce qui réduit l'écart attendu entre loyer Duflot et loyer libre.
La revente, de son côté, relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. La valeur du bien dépend alors du quartier, de l'état de la résidence et de la gestion de la copropriété pendant les neuf ans, bien plus que de l'étiquette Duflot.
Faut-il garder ou vendre son appartement Duflot ?
La réponse dépend de la rentabilité nette après impôt une fois la réduction terminée. Les loyers deviennent imposables sans contrepartie fiscale, la taxe foncière et les charges de copropriété continuent de courir, et la gestion locative doit être réévaluée. Dans une ville étudiante comme Bordeaux, les petites surfaces proches des campus se relouent vite ; les grandes surfaces en périphérie demandent plus de temps. Passer en location meublée après l'engagement change le régime fiscal des loyers, et des travaux de rénovation énergétique peuvent s'imposer pour louer un logement de dix ans dont le diagnostic a vieilli. Le taux du crédit restant dû et le taux d'occupation de la résidence pèsent également dans la décision, surtout en Gironde où les écarts entre communes du département sont marqués.
Investir à Bordeaux après le Duflot et le Pinel
Avec la fin du dispositif Pinel, l'investisseur qui veut investir dans l'immobilier à Bordeaux en 2026 dispose d'outils différents. Le dispositif Jeanbrun vise les achats réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec un engagement de location de neuf ans, et s'ouvre à l'ancien à condition d'y réaliser des travaux représentant au moins 30 % de l'opération. Pour bénéficier du Jeanbrun dans la métropole, il faut donc raisonner sur un projet de rénovation autant que sur un achat. Le déficit foncier, la location meublée sous statut LMNP et la loi Malraux dans le secteur sauvegardé du centre complètent la palette. Les évolutions récentes sont suivies sur la page d'actualité des dispositifs Duflot et Pinel en 2026.
Le choix relève d'une démarche de gestion de patrimoine plus que d'une recherche d'avantage fiscal à tout prix : prix d'acquisition cohérent avec le marché, emplacement desservi par le tramway, demande locative réelle dans la ville et horizon de détention compatible avec vos projets. Un service de conseil indépendant, qui ne propose pas de programme à la vente, apporte un regard utile sur ces points.
Et aujourd'hui, que faire d'un logement Duflot à Bordeaux ?
Avec l'encadrement des loyers bordelais, relouer nu au prix du marché rapporte moins que prévu ; le meublé de longue durée, déclaré au micro-BIC avec un abattement de 50 % sous 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 (fiche Service-Public.fr F32744), devient une option à chiffrer. Pour un appartement de la métropole qui demande des travaux, la fiche F1991 porte le déficit foncier imputable à 21 400 € par an si la rénovation fait passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D.
Bordeaux et loi Duflot : les réponses aux questions des propriétaires
Peut-on encore acheter un logement en loi Duflot à Bordeaux ?
Non pour un achat neuf : la loi Duflot ne s'appliquait qu'aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 août 2014. Un logement Duflot peut en revanche être racheté à son propriétaire, mais l'acheteur ne récupère pas la réduction d'impôt.
Le plafond de loyer Duflot s'applique-t-il après neuf ans ?
Le plafond de loyer fiscal cesse avec l'engagement. À Bordeaux, un nouveau bail reste soumis à l'encadrement des loyers de la ville, avec un loyer de référence majoré à respecter.
Que se passe-t-il si l'engagement est rompu avant neuf ans ?
La réduction d'impôt déjà obtenue est en principe reprise, sauf exceptions prévues par les textes, comme l'invalidité, le licenciement ou le décès de l'investisseur ou de son conjoint.
