À l'issue de la fin engagement Duflot, vous retrouvez une liberté totale sur votre bien. Vous pouvez le vendre, l'occuper personnellement, le relouer sans aucun plafond de loyer ni condition de ressources, ou le transformer en location meublée. Cette échéance, que beaucoup d'investisseurs n'ont pas anticipée lors de l'acquisition, mérite une réflexion patrimoniale approfondie.
Vendre après les 9 ans
La revente après Duflot génère potentiellement une plus-value immobilière taxable si le bien a pris de la valeur. La plus-value est imposée à 19 % (impôt sur le revenu) et 17,2 % (prélèvements sociaux), avec un abattement progressif selon la durée de détention : 6 % par an à partir de la 6e année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % pour les prélèvements sociaux. Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu ; après 30 ans, elle est également exonérée de prélèvements sociaux. Vendre juste après les 9 ans d'engagement ne bénéficie que d'un abattement partiel.
Certains investisseurs optent pour une reconversion investissement locatif vers le statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Ce statut permet d'amortir comptablement le bien et les meubles, effaçant une grande partie des revenus locatifs de la base imposable. Le passage en LMNP nécessite de meubler le bien selon une liste légale définie par décret. Un appartement en résidence principale loué nu se transforme facilement en logement meublé pour un budget de 3 000 à 6 000 €, selon la surface et la qualité des équipements souhaités.
Conserver le bien dans votre patrimoine
Si vous continuez à louer après les 9 ans sans changement de statut, vous sortez automatiquement du régime Duflot : plus de plafond de loyer, plus de contrainte sur les ressources locataires. Vous pouvez augmenter le loyer progressivement en respectant l'indice de référence des loyers (IRL). Le bien entre alors dans le régime de droit commun de la location nue, avec déduction des charges réelles au régime réel ou option pour le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) si vos revenus fonciers totaux ne dépassent pas 15 000 € par an.
Avant la fin des 9 ans, faites réaliser une estimation du bien par deux ou trois agences locales pour évaluer la plus-value potentielle. Comparez cette estimation avec votre prix d'achat et le coût total de l'opération (frais de notaire, intérêts d'emprunt, charges de copropriété non récupérées). Si la revente est avantageuse, calculez l'impôt sur la plus-value en tenant compte des abattements pour durée de détention. Si le bien est situé dans une zone où les prix ont stagné ou baissé, une stratégie de conservation et de relocation libre peut être plus rentable qu'une cession immédiate.
