Le logement neuf Duflot doit répondre à deux exigences cumulatives : une performance énergétique conforme à la norme RT 2012 ou au label BBC (Bâtiment Basse Consommation), et une acquisition en état futur d'achèvement (VEFA) ou d'un bien neuf jamais habité. La conformité RT 2012 est attestée par un organisme indépendant agréé à la livraison du bien. Sans cette attestation, l'avantage fiscal est remis en cause.
Acheter en VEFA : avantages et précautions
L'acquisition en VEFA Duflot est la formule dominante : vous signez un contrat de réservation avant le début des travaux, puis un acte de vente définitif, et vous attendez la livraison pour prendre possession du bien. Ce délai, généralement de 18 à 30 mois entre la réservation et la livraison, doit être anticipé dans votre plan de financement. Les fonds sont appelés progressivement selon l'avancement du chantier : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % lors de la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement.
La durée de mise en location après livraison est limitée à 12 mois. Si le bien n'est pas loué dans ce délai, l'avantage fiscal pour la première année est perdu. Préparez la recherche de locataire en amont de la livraison en publiant des annonces dès que la date est confirmée par le promoteur. Ne comptez pas sur le promoteur pour vous trouver un locataire : c'est votre responsabilité, non la sienne.
Les garanties du logement neuf
Les garanties logement neuf en VEFA offrent une protection solide : la garantie de parfait achèvement couvre pendant un an les défauts signalés lors de la réception, la garantie biennale (2 ans) protège les équipements dissociables (chaudière, volets), et la garantie décennale (10 ans) couvre les vices affectant la solidité de l'ouvrage. Vérifiez que le promoteur bénéficie d'une garantie financière d'achèvement (GFA) fournie par un établissement bancaire ou une société d'assurance : elle vous protège en cas de faillite du constructeur avant la livraison.
Le délai entre la signature du contrat de réservation et la livraison effective du bien est une période à gérer activement. Pendant cette attente, vous payez des intérêts intercalaires sur les appels de fonds déjà versés, sans percevoir de loyers. Ces intérêts intercalaires sont déductibles des revenus fonciers au titre de l'année où ils sont payés, ce qui réduit leur coût fiscal net. Anticipez également le délai de mise en location après livraison en cherchant activement un locataire 2 à 3 mois avant la date prévisionnelle de livraison, pour éviter de perdre les premiers mois de réduction fiscale faute de locataire dans les délais réglementaires.
