La zone B2 Duflot n'ouvre aucun droit à la réduction d'impôt. Seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles, car elles correspondent aux territoires où la demande locative dépasse l'offre de façon structurelle. La zone B2 regroupé les villes entre 50 000 et 250 000 habitants, comme Orléans, Dijon, Metz ou Limoges, où le marché locatif est plus équilibré et les risques de vacance significativement plus élevés.
Pourquoi cette exclusion a du sens
La logique du dispositif est de diriger l'investissement vers les zones sous tension locative, là où la construction de logements neufs répond à un besoin réel. Accorder l'avantage fiscal à la zone non éligible Duflot aurait risqué de créer une suroffre dans des marchés déjà équilibrés, aggravant la vacance locative. C'est cette même logique qui a conduit à l'exclusion progressive de la zone B2 du dispositif Pinel, entérinée par décret à partir de 2018.
Pour un propriétaire avec un bien en zone B2 investissement, d'autres stratégies existent. La loi Malraux permet de déduire 22 à 30 % de travaux de restauration dans les secteurs sauvegardés ou les sites patrimoniaux remarquables. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) autorise l'amortissement comptable du bien, réduisant la base imposable des revenus locatifs. Les monuments historiques offrent une déduction totale des travaux sur le revenu global, sans plafonnement des niches fiscales.
Changer de stratégie si vous êtes en zone B2
Si votre commune est classée en zone B2, renoncez à chercher un programme Duflot ou Pinel : aucun promoteur sérieux ne peut vous en proposer un légalement. Orientez-vous vers l'immobilier ancien avec travaux via le Denormandie (qui s'applique en zone B1 minimum mais aussi dans certaines villes du programme Action coeur de ville) ou vers la location meublée classique. Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant peut analyser votre situation et identifier le dispositif fiscal le mieux adapté à votre zone géographique et à votre profil fiscal.
Si vous avez déjà acheté un bien en zone B2 en pensant bénéficier du dispositif Duflot sur la foi d'informations erronées d'un commercialisateur, consultez rapidement un avocat fiscaliste. Selon les circonstances, une action en responsabilité civile contre le vendeur pour manquement à son devoir de conseil peut être envisageable. Les délais de prescription en matière civile sont de 5 ans à compter de la découverte de l'erreur. Ne restez pas dans une situation fiscalement incertaine : régularisez votre situation auprès de l'administration et explorez les voies de recours disponibles.
