L'investissement Duflot Bordeaux s'inscrit en zone B1, avec un plafond de loyer de 10,07 €/m² en 2014. La métropole bordelaise connaît depuis 2013 une transformation profonde, accélérée par la mise en service de la LGV Paris-Bordeaux en juillet 2017, qui a ramené le trajet à 2h04 et déclenché un afflux de nouveaux résidents. La population de la métropole a augmenté de plus de 100 000 habitants entre 2010 et 2020, créant une demande locative très soutenue dans les quartiers centraux et pericentraux.
Les quartiers à privilégier pour un investissement Duflot
Bordeaux Euratlantique est le principal projet urbain de la métropole : 738 hectares réaménagés autour de la gare Saint-Jean, avec des logements neufs, des bureaux et des équipements publics. Ce quartier en construction rapide offre des programmes VEFA en zone B1 à des prix encore raisonnables (3 500 à 4 500 €/m² en 2014). Les Bassins à Flot, entre le coeur historique et le Lac de Bordeaux, séduisent les jeunes actifs et les cadres avec leur architecture contemporaine et leur proximité des nouvelles entreprises numériques. Chartrons et Saint-Michel, en cours de gentrification, affichent une forte demande mais des prix déjà plus élevés.
Le marché immobilier bordelais a connu l'une des plus fortes hausses de prix de France entre 2015 et 2021, dépassant par endroits 5 000 €/m² dans les quartiers centraux. Les investisseurs Duflot qui ont signé en 2013-2014 à des prix inférieurs à 3 500 €/m² bénéficient à la fois de la réduction fiscale et d'une valorisation patrimoniale significative. Pour ceux qui envisagent d'investir aujourd'hui via le Pinel ou ses successeurs, les niveaux de prix actuels imposent une analyse plus rigoureuse de la rentabilité nette.
La rentabilité locative à Bordeaux
La rentabilité locative Bordeaux brute oscille entre 3 et 4,5 % selon le quartier et la surface, avec les meilleurs rendements sur les petites surfaces (studios, T2) dans les quartiers étudiants proches de l'université. La forte population étudiante (90 000 étudiants dans la métropole) assure une rotation locative régulière et des périodes de vacance très courtes. Ajoutez la réduction Duflot annuelle pour obtenir un rendement net-net satisfaisant, à condition d'avoir acheté à un prix de marché et non à un prix de programme gonflé par les frais de commercialisation.
Bordeaux présente aussi un avantage sur le plan de la qualité de vie qui soutient la demande locative : classement UNESCO du centre historique depuis 1997, image gastronomique et viticole, accès aux plages atlantiques en 45 minutes. Ces atouts attirent une population de cadres et de jeunes actifs disposant d'un pouvoir d'achat supérieur à la moyenne, ce qui soutient les niveaux de loyer dans les quartiers centraux. Pour les investisseurs Duflot dont l'engagement arrive à terme, la métropole bordelaise offre de bonnes perspectives de revente ou de relocation libre dans un marché resté dynamique.
