La réduction impôt Duflot s'élève à 18 % du prix de revient du bien, dans la limite de 300 000 €, étalée sur 9 ans à raison de 2 % par an. Pour un investissement de 250 000 €, cela représente 5 000 € d'économie annuelle directement déduits de votre impôt dû. Contrairement à une déduction du revenu imposable, la réduction s'applique sur l'impôt lui-même, ce qui la rend particulièrement efficace quelle que soit votre tranche marginale.
Ce que le calcul doit intégrer
L'avantage fiscal Duflot est soumis au plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an depuis 2013. Si vous bénéficiez déjà d'un crédit d'impôt pour emploi à domicile (2 000 €/an par exemple), votre réduction Duflot sera limitée à 8 000 € maximum, soit un investissement effectivement plafonné autour de 200 000 € pour ne pas dépasser le seuil. La fraction non utilisée est perdue ; elle ne se reporte pas sur l'année suivante.
La défiscalisation Duflot calcul doit aussi tenir compte de l'impact des revenus locatifs sur votre imposition. Les loyers perçus constituent des revenus fonciers imposables, soumis à votre tranche marginale d'imposition et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Pour un investisseur dans la tranche à 30 %, chaque 1 000 € de loyer génère environ 472 € d'impôt. Ce point annule une partie de l'avantage fiscal si les loyers sont élevés et le crédit faible.
Exemples chiffrés pour différents profils
Un investisseur qui paie 8 000 € d'impôt par an et achète un bien à 200 000 € obtient une réduction annuelle de 4 444 €, ramenant son impôt à 3 556 €. L'avantage fiscal total sur 9 ans atteint 40 000 €. Pour un investisseur qui paie seulement 3 000 € d'impôt, la réduction de 4 444 € est plafonnée à 3 000 € : il perd 1 444 € par an, soit près de 13 000 € sur la durée. Avant de signer, calculez votre impôt moyen sur les 9 prochaines années pour s'assurer que le avantage fiscal Duflot sera pleinement utilisé.
Un point technique à connaître : la réduction Duflot est calculée sur le prix de revient, défini comme le prix d'acquisition augmenté des éventuels travaux éligibles (mais pas des frais de notaire). Pour un logement en VEFA, le prix de revient correspond au montant stipulé dans l'acte authentique de vente, hors frais annexes. Si vous avez financé des frais d'aménagement ou d'équipement après livraison, ceux-ci ne s'ajoutent pas à la base de calcul de la réduction. La limite de 5 500 €/m² habitable s'applique également : pour un bien de 80 m² acheté 500 000 €, la réduction est plafonnée à 80 × 5 500 × 18 % / 9 = 8 800 €/an, et non à 500 000 × 18 % / 9 = 10 000 €/an.
