Les zones éligibles Duflot sont au nombre de trois : la zone A bis, la zone A et la zone B1. Ce zonage identifie les territoires où la demande locative dépasse structurellement l'offre disponible. Seuls les investissements dans ces zones ouvrent droit à la réduction d'impôt de 18 % sur 9 ans. Acheter en zone B2 ou C est possible, mais ne génère aucun avantage Duflot.
Les trois zones et ce qu'elles couvrent
La zone A bis concentre Paris intra-muros et 76 communes franciliennes à forte tension : Boulogne-Billancourt, Vincennes, Neuilly-sur-Seine, Montreuil, Saint-Denis ou encore Versailles. Le zonage dispositif en A bis impose le plafond de loyer le plus élevé (16,83 €/m²) mais garantit aussi la demande locative la plus solide. La zone A inclut Lyon, Marseille, Lille, la Côte d'Azur et la grande couronne parisienne non classée A bis. La zone B1 couvre les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Nantes, Bordeaux, Rennes, Strasbourg et Toulouse, ainsi que certaines zones touristiques. Le plafond B1 est de 10,07 €/m².
Les communes loi Duflot de chaque zone sont listées par arrêté ministériel. La liste a évolué à plusieurs reprises entre 2013 et 2014. Avant de signer un contrat de réservation, vérifiez que la commune est bien classée dans la zone annoncée par le promoteur : certains programmes ont été commercialisés en zone B1 alors que la commune était réellement en B2, hors éligibilité.
Choisir la bonne zone selon votre profil
La zone A bis offre la sécurité locative maximale, mais les prix d'achat y sont très élevés, souvent au-delà de 10 000 €/m². Le rendement brut reste modeste (3 à 4 %), compensé par la défiscalisation immobilière et la perspective de valorisation à long terme. La zone B1 présente des prix d'achat plus accessibles et un rendement brut plus élevé (4 à 5,5 %), avec un risque de vacance légèrement supérieur selon les villes. Privilégiez les villes universitaires ou les métropoles régionales à fort bassin d'emploi pour limiter ce risque sur la durée d'engagement de 9 ans.
Une erreur fréquente consiste à confondre le zonage du dispositif Duflot avec d'autres zonages immobiliers (zones de défense et de sécurité, zones de revitalisation rurale, etc.). Seul le zonage ABC, issu de l'arrêté ministériel, détermine l'éligibilité au dispositif. Si vous avez un doute sur le classement d'une commune, consultez directement le site du ministère chargé du Logement ou demandez à votre notaire de vérifier le classement officiel avant signature de l'acte de vente. Certains programmes commercialisés en 2013 ont fait l'objet de litiges sur ce point précis.
